Dans sa mouture actuelle, le projet de loi 150 prévoit que les syndicats de copropriétés devront, en plus du fonds de prévoyance, constituer un fonds d’auto-assurance. Si plusieurs articles mentionnent la mesure, ceux-ci soulèvent des questions, notamment de la part de Clément Lucas, avocat au cabinet de Grandpré Joli-Cœur et Richard Lahaye, évaluateur agréé chez Capital RLH, conférenciers lors du colloque printanier du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ).
Ce fonds est prévu exclusivement pour le paiement des franchises prévues par les assurances souscrites par le syndicat. Toutefois, la législation proposée ne précise pas quelle sera la contribution minimale ou quelles franchises devront être couvertes par le fonds.
Des réponses par règlement du gouvernement
« L’article 213 du projet de loi souligne que le fonds d’auto-assurance sera établi en fonction des franchises d’assurance souscrite par le syndicat ; qu’est-ce que cela signifie ? Devrons-nous cotiser au fonds selon la franchise la plus élevée ou celles pour les risques les plus fréquents ? Les syndicats de copropriété auront-ils un délai pour permettre la constitution du fonds ? On renvoie le problème et les réponses à ces questions à plus tard en déterminant le tout par règlement », soutient Me Lucas.
Le projet de loi 150 indique que le fonds d’auto-assurance sera alimenté à partir des contributions des copropriétaires aux charges communes. En cas de défaut de paiement, les mêmes mesures sont mises à disposition du syndicat de copropriété pour recouvrer les sommes des copropriétaires en défaut, soit la perte du droit de vote, l’hypothèque légale et la destitution d’un administrateur.
Par ailleurs, le texte précise que les fonds devront être liquides et disponibles à court terme. Yves Joli-Cœur, avocat émérite chez de Grandpré Joli-Cœur, a affirmé en conférence lors du colloque que le projet de loi confère au fonds d’auto-assurance la même protection que le fonds de prévoyance et qu’il sera insaisissable des créanciers du syndicat de copropriété.
