Ce n’est une surprise pour personne : le marché de l’assurance des syndicats de copropriétés est mal en point. En examinant ce qui a causé sa perte, mais surtout en réparant les pots cassés, certains experts espèrent voir la lumière au bout du tunnel, même s’il est peu probable qu’il retrouve sa vigueur d’autrefois.
Il y a dix ans, Me Yves Joli-Cœur, avocat-conseil chez Therrien Couture Joli-Cœur, publiait la première édition de son ouvrage L’assurance condo : Tout ce qu’il faut savoir. À cette époque, le marché était beaucoup plus concurrentiel avec un bon nombre d’assureurs prêts à accueillir de nouveaux risques. « Les assureurs voulaient prendre des parts de marché à des primes ridicules », relate-t-il, alors qu’il vient tout juste d’en publier une nouvelle édition mise à jour aux Éditions Wilson & Lafleur.
Comme la copropriété est un mode de propriété relativement nouveau qui s’est particulièrement développé dans les 20 dernières années, il a fallu un certain temps aux assureurs pour voir comment le marché et les risques évoluaient, renchérit Vincent Gaudreau, vice-président chez Gaudreau Assurance. « Il y a une dizaine d’années, les assureurs faisaient le calcul que la clientèle qui habitait dans les condos était plus haut de gamme [par rapport à celle qui loue un appartement], et qu’elle ferait donc plus attention à leur bâtiment. Mais cela ne s’est pas avéré. Les syndicats de copropriété étaient sous tarifés. »
Ainsi, pour deux bâtiments identiques, l’un étant un condominium et le second étant composé d’appartements locatifs, les primes étaient deux fois moins chères pour le premier comparativement au second en raison de cette croyance, illustre-t-il. Le risque pouvait être souscrit à 10 sous par tranche de 100 $ pour la copropriété, contre 20 à 25 sous par tranche de 100 $ pour les blocs appartement.
En combinant cela à des frais de copropriétés trop bas, d’abord instaurés par les entrepreneurs, et maintenus ainsi par les copropriétaires, les syndicats de copropriété n’ont pas fait les investissements nécessaires pour entretenir leur bâtiment. Résultat : plusieurs bâtiments du parc immobilier en copropriété sont désormais en déficit chronique d’entretien, menant à une sinistralité élevée chez les assureurs.
À quelques détails près, cela explique l’exode des assureurs du marché de l’assurance des syndicats de copropriété auquel les copropriétaires et les intervenants du marché ont assisté. On ne compte actuellement que six assureurs dans le segment au Québec. Cette situation est néanmoins stable depuis les cinq ou six dernières années, précise Vincent Gaudreau.
Un resserrement qui dure depuis des années
Or, depuis la réédition de l’ouvrage de Me Joli-Cœur, qui inclut au passage les dispositions de la réforme législative entreprise il y a quelques années, les choses ont beaucoup changé. Entre les deux éditions, le fondateur et secrétaire général du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ) tire un constat : l’état du marché s’est détérioré. Aujourd’hui, « ça va très, très, très mal », dit-il. « Le marché de l’assurance aujourd’hui est le canari dans une mine de charbon, avant que tout explose. C’est le signe d’un dysfonctionnement général dans le marché. »
« Ça fait quand même de nombreuses années que [les enjeux d’entretien préventif] perdurent. On avait levé les premiers drapeaux en 2012 lors des consultations [publiques sur la copropriété] », note Pierre Babinsky, directeur des affaires publiques du Bureau d’assurance du Canada (BAC). « Il ne faut toutefois pas présumer que tous les syndicats sont délinquants sur le plan de l’entretien préventif ou aux réparations des bris », tient-il à souligner.
Vincent Gaudreau veut toutefois nuancer ces propos. « Pour les bons dossiers, dans les immeubles où il n’y a pas eu de réclamations, c’est correct. C’est plutôt pour les mauvais dossiers, où on constate plusieurs réclamations, que ça va mal. »
Cela ne signifie tout de même pas que les primes sont demeurées les mêmes pour les syndicats de copropriétés ayant un dossier sans tache. Seulement dans une moindre mesure. C’est d’ailleurs le constat auquel arrive un sondage mené par le RGCQ auprès de ses membres en début d’année. Parmi les 446 répondants, les copropriétés qui n’ont connu aucun sinistre déclaré ou réclamé dans les cinq dernières années ont enregistré des hausses moyennes de primes de 34 % et de franchises de 56 %. Pour les copropriétés ayant subi cinq sinistres ou plus dans les cinq dernières années, le marché reste sans pitié. Elles disent avoir enregistré une augmentation moyenne de leur prime de 129 % et une hausse moyenne de 319 % de leur franchise.
Les assureurs se montrent aussi moins patients pour les dossiers problématiques, indique Vincent Gaudreau. « Ils ont le “non” plus facile. Dès qu’un assureur refuse de renouveler un dossier, c’est là que ça se corse. Et c’est ça le marché : si tu es dans le trouble, tu es dans le trouble, mais si un dossier n’a pas de réclamation, ça va généralement bien », dit-il, soulignant au passage qu’il a toujours réussi à placer les risques, certains avec des conditions moins intéressantes et des primes plus élevées, « mais tout le monde est assuré ».
Le BAC le concède : on est « dans un marché dur ». « Le resserrement du marché que l’on observe depuis plusieurs années, pour diverses raisons, se poursuit », confirme Pierre Babinsky.
La situation en assurance des syndicats de copropriété n’est cependant pas étrangère à ce qui se passe de manière générale en assurance aux entreprises, note Vincent Gaudreau. « Les syndicats de copropriété font partie du segment commercial, et ce marché se resserre actuellement. C’est dur pour les transporteurs, pour les fermiers et dans plusieurs domaines de la construction, comme la plomberie et l’électricité. Plusieurs secteurs sont sous pression parce que les ratios de pertes ne sont pas nécessairement ce qu’ils devraient être. »
Il rappelle d’ailleurs que la crise dans le marché n’est pas exclusive au Québec : elle est présente à l’échelle du pays. Et c’est peut-être même pire en Colombie-Britannique ou en Alberta, souligne-t-il. « Au Québec, on est en avance en matière de législation sur ce qui se fait dans le reste du Canada. »
Un autre chantier à attaquer
Problème présent depuis plusieurs années, mais exacerbé par le récent boum immobilier et la densification de la population, la construction « de qualité inégale », dixit Vincent Gaudreau, a également un effet sur le marché de l’assurance des syndicats de copropriété, si bien qu’un assureur majeur dans le segment a décidé de ne plus assurer les bâtiments âgés de moins de trois ans.
« C’est généralement dans les premières années que les vices de construction apparaissent, soutient Vincent Gaudreau. Les nouvelles constructions sont donc plus complexes à assurer. Si un assureur décide de débarquer du dossier, ça ajoute un niveau de difficulté pour replacer le risque. »
« C’est un autre exemple du canari dans la mine de charbon : il y a des assureurs qui disent “je n’ai pas confiance en la qualité du bâti, alors je n’assure pas” », ajoute Me Joli-Cœur.
Élise Beauchesne, PDG de l’entreprise de gestion de copropriété SolutionCondo, suggère que Québec prenne les devants pour améliorer les plans de garantie offerts et de rendre les promoteurs imputables des déficiences et autres vices de construction constatés dans les premières années. « Il faut convaincre les promoteurs qu’ils ont intérêt à ce que les plans de garantie soient améliorés. Parce qu’actuellement, tout le monde tire la couverte de son bord et le seul qui reste pris avec la facture, c’est le copropriétaire. »
La lumière au bout du tunnel
Tous les acteurs du secteur placent leurs espoirs sur la réforme législative pour améliorer le sort du marché à long terme. Or, ce n’est pas demain la veille que l’on en verra les effets. D’abord parce que les dispositions « les plus importantes », soit l’implantation du carnet d’entretien et l’étude du fonds de prévoyance, n’entreront en vigueur qu’en 2022, au plus tard le 5 décembre, déplore Me Joli-Cœur. Il presse le législateur à les mettre en œuvre au plus vite pour que la situation se résorbe le plus tôt possible.
Ces mesures, entérinées dans le projet de loi 16 de la ministre des Affaires municipales et de l’Habitation, Andrée Laforest, obligent les syndicats à tenir un carnet d’entretien, qui contiendra les travaux d’entretien à faire sur l’immeuble. L’obligation de réaliser une étude du fonds de prévoyance permettra ensuite au syndicat de déterminer le montant des cotisations des copropriétaires pour que le fonds puisse payer les travaux d’entretien contenus dans le carnet. Les règles de cotisation sont déterminées en fonction de la capitalisation du fonds de prévoyance.
Par ailleurs, plusieurs années d’entretien et de réparations sur ces immeubles — dont certains souffrent de déficit chronique d’entretien, faut-il le rappeler — seront nécessaires avant de voir une baisse de la sinistralité chez les assureurs.
Pour le reste, les nouvelles mesures législatives encadrent les pratiques des syndicats de copropriété et auront certainement un effet positif sur le marché, bien que quelques-unes d’entre elles demeurent litigieuses, selon le RGCQ et SolutionCondo.
« Ces dispositions viennent clarifier plusieurs choses : elles définissent mieux le rôle du syndicat, des administrateurs et de l’assureur pour s’assurer que lorsqu’un sinistre survient, on sait qui doit faire quoi », précise Pierre Babinsky.
Face à tout cela, Vincent Gaudreau se fait optimiste. « Selon ce que je constate, le pire est passé. Je sens depuis un an que ça va mieux, 2020 a été une bonne année pour les assureurs. Ça va prendre plusieurs années, mais ultimement, si les assureurs voient moins de réclamations, les ratios de pertes vont baisser, ils vont retrouver la rentabilité, les primes vont aussi diminuer et de nouveaux joueurs trouveront un appétit pour le marché. C’est positif, mais il faut être clair, ça n’arrivera pas demain matin. »
« C’est clair que si la sinistralité s’améliore de façon significative dans les prochaines années, ça peut encourager les assureurs à revenir dans le marché, ou alors d’autres pourraient vouloir s’y aventurer. Plus un environnement est prévisible, où le risque est plus facile à évaluer, cela pose des jalons favorables pour le marché. On espère voir la lumière au bout du tunnel », avance Pierre Babinsky.
