La hausse des coûts de reconstruction se poursuivra en 2022. Le Québec subit même une inflation des coûts supérieure à la moyenne canadienne.
Opta Intelligence informationnelle a récemment publié la mise à jour trimestrielle sur les coûts de reconstruction pour les habitations et les entreprises. Les données sur les coûts sont tirées d’une étude menée dans 86 agglomérations urbaines au Canada auprès de 300 entrepreneurs.
Le rapport reflète les coûts de reconstruction au dernier trimestre de 2021. Les coûts ont augmenté de 5,6 % en 2021 comparativement à 2020. Si le prix du bois d’œuvre a baissé de 20 % au cours du second semestre de 2021, il est encore plus élevé de 30 % par rapport à l’année précédente. Le prix devrait baisser au cours du premier et deuxième trimestre de 2022, prévoit-on chez Opta.
Les pertes dues aux inondations de novembre en Colombie-Britannique ont eu un impact qu’on n’a pas encore mesuré, mais on s’attend à ce que la disponibilité de la main-d’œuvre et l’approvisionnement en matériaux soient affectés dans le sud de cette province qui est la principale productrice de bois d’œuvre au pays. Opta promet d’estimer l’impact de ce sinistre dans le prochain rapport trimestriel.
C’est au Québec (6,6 %) et dans les Territoires du Nord-Ouest (6,2 %) où les coûts de reconstruction au pied carré ont le plus augmenté depuis un an. Il n’y a qu’au Manitoba et en Nouvelle-Écosse où la hausse est inférieure à 5 % (4,9 %). Dans toutes les autres législatures, la hausse se situe entre 5,2 % et 5,8 %.
Inflation et main-d’œuvre
L’inflation est devenue un véritable facteur de volatilité des prix. L’indice des prix à la consommation des biens a augmenté de 4,4 % en 2021 par rapport à l’année précédente. L’IPC des services a grimpé de 2,1 %.
La pénurie croissante de travailleurs qualifiés constitue un problème important pour la plupart des entreprises en construction. Malgré cela, les seules augmentations de salaire constatées sont reliées aux toitures et au bardage, où l’on observe une hausse de 20 % des coûts dans l’ouest du pays.
La pandémie et la cinquième vague causée par le variant Omicron ont contribué aux retards persistants des projets de reconstruction. Ces retards entraînent invariablement des délais de paiement. De nombreux constructeurs et leurs sous-traitants ont connu des problèmes de trésorerie en 2021, ce qui limite leur capacité à embaucher des travailleurs spécialisés de qualité dans un marché concurrentiel, constate Opta.
Le coût des matériaux a augmenté aussi de 5 % en 2021, mais en janvier 2022, on observait une légère baisse comparativement aux prix affichés en septembre 2021.
Avant la pandémie, une maison sur 50 avait des rénovations en cours, soulignent les préventionnistes d’Opta. Deux ans plus tard, près d’une maison inspectée sur 20 a des rénovations importantes en cours, notamment une annexe d’ouvrages en construction. On constate une augmentation importante des rénovations de sous-sols qui sont terminées à un niveau de qualité beaucoup plus élevé.
Exode urbain
Par ailleurs selon les estimations démographiques de Statistique Canada, les citadins sont de plus en plus nombreux à fuir les grandes villes coûteuses pour chercher plus d’espace dans les plus petits centres urbains, les zones de villégiature et les villes côtières.
Entre le milieu de 2020 et le milieu de 2021, plus de 70 600 personnes auraient quitté Toronto, dont 6 600 ont même quitté l’Ontario. À Montréal, on estime à 43 600 résidents ont fui la région métropolitaine, dont 3 600 sont même sortis du Québec.
Ce phénomène explique pourquoi les prix de l’immobilier ont augmenté plus vite dans les banlieues et les petites villes que dans les grands centres urbains. En Ontario, le prix de vente moyen a grimpé de 25 % en 2021, mais il a baissé de 4,4 % dans l’agglomération de Toronto.
Au Québec, le prix de vente moyen a augmenté de 15,7 % en un an, mais la hausse a été limitée à 8,3 % à Montréal et 10,6 % à Québec. Cette tendance est cependant démentie à Halifax, où le prix de vente moyen (+27,1 %) a grimpé près de deux fois plus vite que la moyenne des provinces de l’Atlantique (16,6 %).
Opta prévoit que l’indice de prix des maisons continuera de grimper au printemps et à l’été dans la plupart des régions, avant de vivre une éventuelle correction à partir de septembre 2022. Le prix des copropriétés à Toronto et Vancouver suivra la même tendance.
Impact de la pandémie
Opta recommande aux gestionnaires de portefeuille de bien évaluer l’impact de la pandémie sur le style de vie des consommateurs, dont certains ont été épargnés par la pandémie et d’autres ont connu le chômage ou le passage au travail forcé au domicile.
Dans les deux cas, les effets sur la demande en rénovation et la qualité des travaux sont notables. Dans le second groupe, le manque de fonds pour l’entretien des propriétés ou les réparations bricolées peuvent créer de nouveaux risques.
Secteur commercial
Les données pour les coûts de reconstruction dans le secteur commercial ont été recueillies pour neuf villes de l’Ontario et quatre de la Colombie-Britannique. On utilise l’incendie comme cause standard de sinistre avec perte totale, et tous les matériaux utilisés sont neufs.
L’immeuble moyen est de 10 000 pieds carrés, sur une structure de bloc industriel pour une utilisation par des bureaux ou des commerces de détail. On parle du coût moyen de reconstruction pour l’enveloppe du bâtiment seulement. Cela comprend les frais d’architecture et les permis de même que l’enlèvement des débris uniquement pour les éléments structurels.
La principale différence entre les emplacements est reliée aux coûts locaux de main-d’œuvre. Les coûts finaux au pied carré sont plus élevés dans la région du grand Toronto et à Vancouver, où ils dépassent les 120 $ le pied carré.
