La Cour d’appel met fin aux modifications tacites à la déclaration de copropriété

La déclaration de copropriété ne peut être modifiée de manière tacite, selon la Cour d’appel du Québec dans un jugement rendu l’été dernier. Le pouvoir de modifier la déclaration appartient au syndicat et non aux copropriétaires personnellement, insiste le tribunal. 

Dans le site condolegal.com, un blogue daté du 17 juillet 2023, signé par Me Richard Lecouffe, posait la question suivante : « Serait-ce la fin des modifications tacites des déclarations de copropriété ? » 

Cela concerne l’amendement à l’article 1060 du Code civil du Québec, en vigueur depuis janvier 2020 (Loi 16), qui exige désormais que toute modification au règlement de l’immeuble par l’assemblée des copropriétaires doive nécessairement faire l’objet d’une décision écrite expresse et déposée au registre de copropriété. 

La précision de la Cour d’appel découle d’un premier jugement rendu en Cour supérieure le 2 décembre 2021. La décision rendue par le juge Donald Bisson, du district de Terrebonne, autorisait à nouveau cette modification tacite de la déclaration de copropriété dans un litige entre copropriétaires d’un immeuble de Saint-Eustache. 

En Cour supérieure 

Le litige concerne une copropriété de quatre immeubles de 16 unités situés sur le boulevard Industriel. Le copropriétaire qui y est poursuivi est la société 9166-2197 Québec inc., qui exploite un commerce de terrassement et d’irrigation sous le nom de Micro Irrigation. Les actionnaires et administrateurs de la défenderesse sont Sonia Zepada Bravo et Julio Morales Alva, qui sont mariés. 

Le litige vise une demande d’enlèvement de divers véhicules, machineries, conteneurs, abris extérieurs et autres biens mobiliers qui sont entreposés par Micro Irrigation sur la portion d’une parcelle de terrain située à l’arrière des immeubles, laquelle est une partie commune de la copropriété selon la déclaration de copropriété qui date de 1988. L’entreposage n’est pas contesté par la défenderesse, qui reconnaît utiliser la parcelle à cette fin depuis 2011 ou 2012. 

Le « Syndicat des copropriétaires du 310, 320, 330 et 340 Boulevard Industriel » argumente que cet entreposage est illégal. Il réclame des dommages-intérêts de 116 000 $ pour perte de jouissance de la partie commune, en plus de 100 000 $ pour décontaminer le sol et de 25 000 $ pour troubles, ennuis et inconvénients subis. 

Le litige porte sur six questions, résume le juge Bisson. La première porte sur le droit de la défenderesse d’utiliser la parcelle pour entreposer des biens meubles. Celle-là détermine le sort de toutes les autres questions qu’il reste à trancher. 

Micro Irrigation a d’abord occupé l’unité 8 du 320 à partir de 2007 sans bail avec l’accord du propriétaire en échange de services de nettoyage et d’entretien. Un bail formel a été signé en août 2010 pour cinq ans. L’unité 8 a enfin été vendue le 2 juin 2015 par l’ancien propriétaire à la défenderesse. La clause 6 de la page 5 de l’acte de vente oblige l’acheteur à respecter le bail en vigueur.

C’est ainsi que, par le jeu de cette clause et de l’accord entre les parties, le bail précédent de 2010 continue d’être en vigueur entre la défenderesse qui est la nouvelle propriétaire et Micro Irrigation pour la location de l’unité 8, jusqu’au 1er décembre 2017. 

À cette date, la société défenderesse est acquise par Mme Bravo et M. Alva. Il n’y a toujours pas de bail formel entre la défenderesse et Micro Irrigation pour l’unité 8, puisque les actionnaires sont identiques pour les deux sociétés. 

La déclaration de copropriété est assez claire et l’entreposage des biens de la défenderesse sur la parcelle viole ses dispositions. « Personne ne le conteste. Là n’est pas le débat », écrit le juge Bisson au paragraphe 18. Plusieurs locataires et propriétaires de l’immeuble ont utilisé ladite parcelle.

En 2018, le syndicat a décidé de s’occuper de l’utilisation de la parcelle. À l’été 2019, tous les locataires et propriétaires sont avertis verbalement qu’ils doivent enlever leurs biens et véhicules de ce terrain. Quatre locataires-propriétaires sont particulièrement visés, dont la défenderesse. Deux d’entre eux sont partis depuis. Un autre continue de stationner des remorques de camion sur la partie du haut de la parcelle. 

Deux autres propriétaires utilisent aussi le terrain pour stationner leurs remorques de camion, dont un s’en sert depuis 1998. 

Les propriétaires de la défenderesse indiquent qu’ils n’ont jamais eu copie de la déclaration de copropriété avant 2019. Ils affirment avoir commencé à utiliser la parcelle en 2011 lorsque l’espace occupé par un tiers est devenu vacant. Comme d’autres propriétaires utilisaient la parcelle, ils ont commencé à faire de même. 

Le tribunal estime que le témoignage de l’ancien représentant du syndicat est peu convaincant, alors que ce dernier affirme que tous les utilisateurs de la parcelle étaient avertis une fois par année d’enlever leurs biens du terrain. Aucune trace écrite de ces avertissements n’apparaît dans les registres de la copropriété.

Le tribunal constate que, selon la balance des probabilités, il y a bel et bien eu une modification tacite de la déclaration de copropriété par omission du syndicat de requérir que la défenderesse enlève ses biens de la parcelle. Le juge Bisson s’appuie sur l’arrêt Lavallée c. Simard rendu par la Cour d’appel du Québec en 2011. 

Dans les circonstances, le tribunal conclut que le syndicat n’a pas le droit de demander à la défenderesse d’enlever les biens de la parcelle. En conséquence, le syndicat n’a donc droit à aucun dommage. Même s’il l’avait eu, la preuve présentée n’est pas convaincante et ne justifie pas l’octroi de tels dommages, conclut le juge Bisson. 

Jugement renversé 

La décision de la Cour d’appel est datée du 28 juin 2023. Le juge Frédéric Bachand a écrit les motifs au nom de ses collègues, les juges Mark Schrager et Patrick Healy. 

Le syndicat, qui est l’appelant dans ce jugement, note que depuis les modifications apportées à l’article 1060 C.c.Q., « il est désormais clair qu’aucune composante de la déclaration de copropriété, pas même le règlement de l’immeuble, ne peut faire l’objet d’une modification tacite ». 

La défenderesse, devenue l’intimée devant la Cour d’appel, fait valoir que l’appelant n’a pas invoqué cette disposition législative en première instance. Pour la Cour d’appel, cela ne rend pas son moyen irrecevable.

Le juge de première instance a commis une erreur de droit sur la question de la modification tacite à la déclaration de copropriété, indique la Cour d’appel au paragraphe 27. 

Malgré la jurisprudence qui avait manifesté une ouverture à la modification tacite, la doctrine s’est montrée critique à l’égard de cette évolution. Le pouvoir de modifier la déclaration appartient au syndicat et non aux copropriétaires personnellement.

Le législateur en a tenu compte en modifiant l’article 1060 C.c.Q. pour obliger à ce qu’une telle modification soit effectuée de manière expresse. Il a même précisé, à l’article 1096, qu’une telle modification doit faire l’objet d’une décision du syndicat prise à la majorité des voix des copropriétaires. 

Le législateur a même indiqué que depuis leur entrée en vigueur le 10 janvier 2020, ces deux dispositions sont déclaratoires, ce qui révèle son intention de les faire rétroagir au 1er janvier 1994.

La loi exclut donc toute possibilité de modifier tacitement quelque composante d’une déclaration de copropriété que ce soit, ce qui comprend les documents signés avant 1994. Le juge de première instance a ainsi commis une erreur révisable, selon la Cour d’appel.

La déclaration analysée 

Par ailleurs, l’intimée ajoute que la déclaration de copropriété autoriserait l’entreposage sur la parcelle. Si la déclaration permet, après l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires, de laisser certains biens sur les parties communes, on précise ici qu’il s’agit de construction, de structure ou de tente. Aucun des biens entreposés par Micro Irrigation ne correspond à cette définition. 

S’il est vrai que l’intimée a installé un abri temporaire visé par la déclaration, il n’en a jamais été autorisé par l’assemblée des copropriétaires.

La demande d’injonction du syndicat ne peut toutefois être accueillie comme elle est formulée, car elle ne délimite pas géographiquement la portée de l’injonction ni les biens qui doivent être enlevés. De plus, la demande continue de réclamer la décontamination de la parcelle litigieuse, alors que le juge de première instance a conclu à l’absence de preuve à cet égard. Cette partie du jugement ne fait pas partie de l’appel. 

La Cour d’appel modifie le libellé de l’ordonnance et ordonne à Micro Irrigation d’enlever, dans les 90 jours du jugement, les véhicules routiers, la machinerie, l’abri temporaire, les conteneurs et tout autre bien dont elle est propriétaire ou qui sont sous son contrôle. Le syndicat pourra procéder à l’enlèvement passé ce délai si les biens énumérés y sont toujours, et ce, aux frais de l’intimée. 

Le syndicat a gain de cause concernant la décision du juge Bisson qui a rejeté la demande de dommages-intérêts tout en la déclarant abusive. Le syndicat ne s’attaque pas au rejet de la demande, mais il demande à la Cour d’appel d’infirmer la déclaration d’abus de procédure. Cela permettrait de couper court à tout débat sur le préjudice subi par le copropriétaire.