Yves Joli-Cœur, avocat spécialisé en droit des copropriétés et secrétaire général du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ), a créé une commotion en affirmant, à la mi-septembre, que l’assurance condo se dirigeait vers une crise majeure. Il persiste et signe.En entrevue au Journal de l’assurance, il confie que le gouvernement ne laissera pas les choses aller. Si les assureurs ne font rien pour corriger la situation, ils seront forcés d’assurer l’ensemble des immeubles en copropriété, comme ils ont été contraints de le faire en assurance automobile.

Dans sa missive envoyée à plusieurs médias, Me Joli-Cœur dénonçait le peu d’offre de l’industrie de l’assurance aux propriétaires de condominiums. La situation ne touche plus seulement les administrateurs de petits immeubles, mais aussi ceux de grands immeubles nouvellement construits, dit-il. Son organisme a d’ailleurs créé une cellule de crise pour tenter de pallier le problème et de se rapprocher de divers organismes de l’industrie, tels le Bureau d’assurance du Canada et la Chambre de l’assurance de dommages.

En entrevue au Journal de l’assurance, Me Joli-Cœur a confié avoir écrit sa missive de la mi-septembre en réponse à l’intérêt que les médias ont démontré envers la problématique des condos au courant de l’été. Il ajoute que cette lettre a généré énormément d’attention dans les médias.

« Les gens se plaignent, et on doit essayer de trouver des solutions. On voit des propriétaires d’immeubles valant 100 millions de dollars (M$) avoir de la difficulté à trouver des couvertures. Ils finissent toujours par en trouver, mais souvent avec des protections moindres et des franchises plus élevées », dit-il.

Il persiste en affirmant que moins d’assureurs offrent des protections aux administrateurs d’immeubles en copropriété. Il pointe en premier lieu la consolidation qui a eu cours dans l’industrie comme facteur expliquant la diminution de l’offre. « AXA a été acquis par Intact Corporation financière. Tout comme L’Union Canadienne par RSA Canada. L’offre sur le marché est moindre. Il y a aussi d’autres assureurs qui sont frileux face aux réclamations qu’on retrouve dans le marché des condos. On entend même des rumeurs disant que des courtiers ont des quotas de risques qu’ils peuvent placer en copropriété », dit Me Joli-Cœur.

La situation s’étend même aux immeubles neufs qui, auparavant, n’avaient pas de problèmes à placer leurs risques, dit-il. « On interpelle le BAC et la Chambre à cet effet. On croit qu’ils travailleront main dans la main avec nous », dit-il.

« Le gouvernement interviendra »

Me Joli-Cœur, qui faisait partie du Groupe de travail sur les immeubles en copropriété qui a rendu ses conclusions il y a deux ans, a aussi révélé au Journal de l’assurance que le ministère de la Justice du Québec s’apprête à lancer une commission parlementaire sur la question des condominiums.

« Si l’industrie ne s’intéresse pas au problème, on va en venir à la même situation qu’en assurance automobile, où les assureurs se sont vu imposer d’assurer tout le monde. Faut-il en arriver à cela? Doit-on attendre d’être au bord du précipice pour agir? » demande-t-il.

L’avocat donne aussi en exemple les créanciers hypothécaires des administrateurs d’immeubles de condominiums. « C’est une véritable profession de foi qu’ils font envers les administrateurs de condos, car ils n’ont aucun droit de regard sur la police d’assurance. Ça peut être lourd de conséquences pour eux », dit Me Joli-Cœur.

Comme piste de solution, il invite les assureurs à édicter des règles de gestion pour les administrateurs d’immeubles en copropriété. « Ça se fait en assurance des entreprises. Pourquoi ça ne serait pas le cas pour les condominiums? Ce n’est pas aux assureurs de jouer à la police, mais ils ont tout de même des responsabilités », dit-il.

Il ajoute qu’aucun gouvernement ne laissera aller la situation. « Ils ne laisseront pas le parc de condominiums québécois aller en déchéance totale. C’est ce qui fait fonctionner l’industrie de la construction en ce moment. Ça représente des revenus fiscaux énormes pour l’État », dit-il.

Il conclut en affirmant que la situation chauffe plus que jamais. « On commence à voir des franchises de 500 000 $ en dégâts d’eau dans certains contrats d’assurance. Ça revient pratiquement à ne pas assurer l’immeuble. Certains vont même sur les marchés secondaires. Ce n’est réellement pas drôle », dit-il.