Malgré les problèmes que vit le marché de l’assurance des condominiums, il existe des leviers d’action pour les résoudre. Un panel s’est penché sur la question lors de la Journée de l’assurance de dommages 2015. Selon Jannick Desforges, directrice du service des affaires institutionnelles et de la conformité des pratiques à la Chambre de l’assurance de dommages (ChAD), animait la session. Elle a rappelé la copropriété concerne environ 320 000 ménages au Québec et rassemble près de 23 000 syndicats.

Les problèmes sont nombreux dans le marché des condos. Au niveau des promoteurs, on constate des problèmes au niveau de qualité de la construction. Sans compter qu’il n’y a pas d’inspection obligatoire pour contrôler la construction. Les frais de copropriété souvent sous-estimés par les promoteurs.

Comportements déficients

Les comportements des propriétaires d’unités de condominium posent aussi problème. Certains agissent parfois comme des locataires, et non des propriétaires, en refusant par exemple de participer à certains entretiens élémentaires.

Les syndicats, pour leur part, ne posent pas assez de questions afin de bien comprendre le risque et les obligations au niveau de la souscription ou du renouvellement. Ils se retrouvent au bout du compte avec des augmentations de primes ou de franchises.

Enfin, du côté des assureurs, la souscription peut parfois être déficiente au niveau de l’analyse du risque. Certains, comme Aviva Canada, ont décidé de se retirer du marché. Sans oublier la tendance à la hausse des primes et franchises…

Pour Johanne Lamanque, vice‑présidente, Québec, du Bureau d’assurance du Canada (BAC), on assiste à un resserrement du marché de l’assurance avec un parc immobilier vieillissant qui n’a pas eu tout l’entretien nécessaire. Et si les assureurs ne sont pas la solution, ils font partie de la solution.

« On compte aujourd’hui une quinzaine d’assureurs sur le marché. Ces derniers travaillent continuellement avec le BAC pour tenter d’améliorer – entre autres - les formulaires en assurance habitation. Ils sont donc en mode continu de recherche de solutions quand ils sont face à des problématiques », dit-elle.

Des consultations ont été organisées et des recommandations ont été faites comme notamment l’obligation d’avoir une évaluation professionnelle par période de 5 ans, la mise en place d’un carnet d’entretien ou encore, la tenue d’un registre pour les améliorations locatives, ajoute M^me Lamanque. Parmi les recommandations approuvées par le BAC-Québec, l’une concerne d’ailleurs la mise en place d’un agent de liaison auprès de chaque assureur pour faciliter le règlement de sinistres.

Entretien régulier

Pour une solution durable, il faut en tout cas agir sur les causes, dit M^me Lamanque. « Tout d’abord, il faut fournir plus d’informations, plus de documentations aux futurs copropriétaires et les agents et courtiers d’assurance semblent les mieux placés pour ce faire. Les associations de copropriétaires, les notaires, peuvent aussi jouer un rôle pour expliquer le fonctionnement de la copropriété. Enfin, le BAC, au nom des assureurs, pourrait lui aussi multiplier les campagnes d’information sur le sujet afin de rejoindre les consommateurs », dit-elle.

Les administrateurs de copropriétés n’ont pas les connaissances requises pour choisir les bons produits d’assurance, souligne pour sa part Serge Meloche, directeur, relations clients et développement, chez Dale Parizeau Morris Mackenzie. L’entretien et le suivi préventifs sont aussi des enjeux auxquels il faut les sensibiliser. À ce sujet-là, Johanne Lamanque propose de rendre imputables les constructeurs au niveau des garanties. De plus, un entretien régulier et un suivi efficace grâce au carnet d’entretien permettraient, selon elle, de réduire la sinistralité des immeubles.

La formation des gestionnaires et des administrateurs de copropriétés semblent donc être au cœur de la solution. Malheureusement, « trouver des administrateurs pour un syndicat de copropriété, ça commence à être difficile », déplore Yves Joli-Cœur, associé principal chez De Grandpré Joli-Coeur et secrétaire général du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ).

« Si vous pensez qu’on peut forcer des administrateurs de copropriété à aller suivre des formations… et bien, convainquez-moi! Je ne pense pas qu’on va y arriver. Cela nécessite donc que les professionnels de la construction, les juristes, les assureurs, voire les courtiers et les agents en assurance se responsabilisent », dit-il.

Un mandat difficile

Certaines associations de copropriétaires pourraient aussi retenir les services d’un gestionnaire de risque pour limiter les risques de sinistralité en copropriété. « L’analyse du risque faite par les courtiers et agents d’assurance gagnerait à être plus poussée, poursuit Serge Meloche. La demande de documentation pertinente ainsi que les recommandations réduira, selon nous, le ratio sinistre/prime. » C’est pourquoi ce dernier propose la création d’un comité de travail tripartite – propriétaires, courtiers, assureurs – avec comme objectif d’outiller les courtiers afin de leur permettre une meilleure gestion des risques.

Il y aura peut-être lieu de revoir aussi la législation comme en Ontario en passant à la notion de « franchise raisonnable », avance Yves Joli-Coeur. « Dans l’état actuel des choses, le Code Civil du Québec oblige les administrateurs à avoir une couverture complète en assurance des biens donc ça place les courtiers dans des situations délicates. C’est donc un effort collectif à faire. Si cet effort n’est pas fait, est-ce qu’on peut se permettre d’avoir un marché de l’immobilier où l’on ne trouve pas une police d’assurance conforme aux prescriptions du Code Civil? », s’interroge-t-il.

Le secrétaire général du RGCQ propose ainsi d’obliger les copropriétaires à avoir une police d’assurance en responsabilité. Ou encore de diversifier le risque en le faisant porter davantage sur les épaules des copropriétaires.

Par ailleurs, il semble important pour l’avenir de l’assurance des copropriétés de revoir les règles relatives au fonds de prévoyance. « C’est une problématique importante au Québec, car le fonds de prévoyance est là pour venir payer les travaux importants au niveau de la copropriété », dit M^me Lamanque.

Me Joli-Cœur déplore toutefois de devoir faire face à l’industrie de l’assurance en lui demandant de s’impliquer. Il se réjouit toutefois d’entendre certains assureurs dire qu’il faudrait que les syndicats de copropriété aient des fonds de prévoyance suffisants, fassent des analyses de risque dans les copropriétés et qu’il y ait un meilleur contrôle de la qualité de la gestion, voire peut-être même imposer des gestionnaires professionnels.

« On a des pistes de solution. Malheureusement, ça a un cout pour les copropriétaires, qui se traduira par une majoration des charges communes », dit-il.