Depuis le 15 avril, les syndicats de copropriété doivent obligatoirement évaluer le cout de reconstruction de leur bâtiment, de même que d’assurer leurs administrateurs en responsabilité civile. Mais quels effets ces mesures auront-elles réellement ?

Deux nouvelles dispositions en matière de copropriétés entreront en vigueur dès le 15 avril 2021. Adoptées dans la foulée de la loi 141, puis du Règlement établissant diverses mesures en matière d’assurance des copropriétés divises, leur objectif est de protéger le syndicat d’un découvert d’assurance et de prévenir qu’une erreur d’un de ses administrateurs lui soit trop couteuse.

Ainsi, comme première mesure, les syndicats de copropriété devront faire évaluer le cout de reconstruction de leur immeuble par un évaluateur agréé membre de l’Ordre professionnel des évaluateurs agréés du Québec.

La seconde prévoit que la police d’assurance des syndicats de copropriété devra obligatoirement contenir une protection en responsabilité civile des administrateurs.

Leur mise en œuvre est bienvenue dans le secteur, car l’entrée en vigueur « au compte-gouttes » des règlements pourrait avoir des « effets négatifs sur le secteur de la copropriété au Québec », comme l’indiquait l’avocat en droit immobilier Yves Papineau lors d’un webinaire organisé par le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ) l’an dernier.

Or, les mesures qui entreront en vigueur prochainement auront peu d’effet pour améliorer le sort du marché de l’assurance des copropriétés, affirment certains experts. « Ces deux mesures ne devraient pas avoir une grosse incidence pour la majorité des syndicats parce que beaucoup de déclarations de copropriétés imposent déjà ce qui sera exigé. Ce n’est pas quelque chose qui va créer des vagues dans l’industrie », affirme Élise Beauchesne, PDG de l’entreprise de gestion de syndicats de copropriété SolutionCondo.

En effet, une bonne partie des syndicats de copropriété avaient déjà adopté la coutume de faire évaluer la valeur de reconstruction de leur immeuble pour éviter un déficit d’assurance créé par les règles proportionnelles des assureurs, note Mme Beauchesne. « Déjà, les assureurs mettaient la pression sur les syndicats de copropriétaires pour faire évaluer la valeur de reconstruction de leur immeuble en imposant des règles proportionnelles contraignantes. »

Et en matière d’assurance responsabilité civile, la protection était bien souvent ajoutée d’emblée à la police d’assurance des syndicats de copropriétés, en plus des protections habituelles, ajoute Mme Beauchesne.

Des risques importants

Toutefois, les syndicats de copropriété qui ne pourront se conformer aux nouvelles dispositions font face à des risques importants, note Me Yves Joli-Cœur, avocat chez Therrien Couture Joli-Cœur et fondateur du RGCQ. Il vient d’ailleurs de publier une mise à jour de son ouvrage L’assurance condo : tout ce qu’il faut savoir, aux Éditions Wilson & Lafleur.

« Au 16 avril au matin, si vous n’avez pas eu le temps de faire l’évaluation du cout de reconstruction et que votre immeuble est perte totale, il y a fort à parier que vous vous trouverez avec un déficit d’assurance. C’est une véritable bombe à retardement pour ces syndicats. »

À cela s’ajoute une hausse des couts de construction, sans compter le prix des matériaux, comme le bois d’œuvre, qui a doublé — voire triplé — face à une demande importante depuis le début de la pandémie.

« Il pourrait être judicieux de demander à l’assureur d’augmenter le montant de la couverture d’assurance si [le syndicat n’est] pas à même de faire réaliser l’étude avant le 15 avril 2021 », écrit Me Frédérick Langlois, avocat chez Deveau Avocat, dans un avis publié sur le site du RGCQ.

2022 sera l’année charnière

Selon Me Joli-Cœur, les règlements qui auront véritablement un effet positif sur le marché de l’assurance des syndicats de copropriétés – l’étude du fonds de prévoyance et le carnet d’entretien, détaillant les travaux à venir sur l’immeuble – n’entreront en vigueur qu’en 2022.

Pour lui, le véritable nerf de la guerre en matière d’assurance des syndicats de copropriété est de s’attaquer à la « détérioration chronique des immeubles ». Et cela ne se fera que lorsque les syndicats délinquants à ce chapitre y seront obligés.

Élise Beauchesne ajoute pour sa part que c’est lorsque l’étude du fonds de prévoyance entrera en vigueur, la même date que le carnet d’entretien, que les copropriétaires constateront le cout réel de la vie en copropriété. « Certains syndicats de copropriétés devront augmenter significativement les frais de copropriété, parfois de l’ordre de 50 %, pour réaliser les travaux nécessaires à l’entretien de l’immeuble inscrits dans leur carnet, même s’ils y consignaient déjà de bonnes sommes. »