Le projet de Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise a été récemment publié dans la Gazette officielle du Québec. Il énumère les exigences légales concernant le fonds de prévoyance, le carnet d’entretien et l’attestation sur l’état de la propriété. 

Ce règlement était attendu, car il permet de compléter la réforme du régime encadrant la copropriété faite en 2019 par le gouvernement du Québec, par l’entremise du projet de loi 16 devenu le chapitre 28 des lois de 2019. Plusieurs articles du Code civil du Québec ont alors été modifiés.

D’autres précisions au régime encadrant la copropriété ont été apportées lors des débats sur le projet de loi 31, déposé en 2023 et adopté plus tôt cette année. 

Le projet de règlement est l’objet d’une consultation de 45 jours qui devrait se terminer à la fin du mois d’octobre. La version finale du règlement pourra ensuite être édictée par le gouvernement. 

Dans un dossier récent, le Journal de l’assurance soulignait le durcissement du marché de l’assurance des copropriétés. Plusieurs courtiers avaient témoigné des exigences des assureurs avant de souscrire le risque d’un immeuble en copropriété.

Dans une publication faite le jour même de la publication du projet de règlement, le Regroupement des gestionnaires de copropriétés du Québec (RGCQ) indique que le règlement proposé « imposera de nouvelles obligations légales pour les syndicats de copropriétaires en matière de transparence, de gestion financière et d’entretien des immeubles ». 

Carnet d’entretien 

Le projet de règlement détermine la forme, le contenu et les modalités de tenue et de révision du carnet d’entretien prévu à l’article 1070.2 du Code civil. 

On désigne notamment les ordres professionnels dont les membres sont habilités à produire le document : ingénieurs, évaluateurs agréés, architectes, technologues professionnels.

L’auteur ne peut évidemment être administrateur, copropriétaire ou résident de l’immeuble, pas plus qu’il ne peut être actionnaire, dirigeant, administrateur ou employé d’une personne morale qui est copropriétaire de l’immeuble. 

Le carnet contient un inventaire et une description des parties communes de l’immeuble de même que les matériaux, appareils et équipements qui les composent, de même que la description des mêmes éléments installés dans les parties privatives de l’immeuble et dont le syndicat de copropriété est responsable de l’entretien.

On doit aussi évaluer l’état et la durée de vie utile de tous ces éléments et prévoir les réparations majeures et les remplacements à faire durant les 25 prochaines années, avec une indication pour l’année de réalisation.

La révision du carnet d’entretien est faite minimalement tous les cinq ans. Ce délai peut être étiré à 10 ans pour les immeubles de huit unités ou moins et qui comptent au plus deux étages hors sol. En pareil cas, les parties privatives de l’immeuble doivent servir à une fin résidentielle seulement. 

Fonds de prévoyance 

Les normes relatives à l’étude du fonds de prévoyance, prévue au deuxième alinéa de l’article 1071 du Code civil, sont aussi déterminées et la fréquence de la mise à jour du document. Les mêmes professionnels qui interviennent pour le carnet d’entretien peuvent y contribuer, de même que les comptables professionnels agréés. 

Cette étude doit être obtenue par le conseil minimalement tous les cinq ans. Elle doit être réalisée en fonction de la description des travaux prévus au carnet d’entretien.

Les mêmes membres des ordres professionnels mentionnés pour le carnet d’entretien peuvent s’occuper de produire l’étude. On ajoute à cette liste les comptables professionnels agréés. Selon le RGCQ, la désignation des professionnels habilités à réaliser ces études « garantit ainsi une application rigoureuse et uniforme à travers toutes les copropriétés ». 

On doit inscrire dans l’étude le montant total du fonds de prévoyance à la date de la réalisation de l’étude, de même qu’une estimation du coût des travaux prévus au carnet d’entretien.

Il faut aussi inclure la recommandation sur le montant minimum qui doit être disponible au fonds au début de chaque année et les sommes à y verser annuellement.

L’attestation 

L’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété est prévue au premier alinéa de l’article 1068.1 du Code civil. À l’article 10 du projet de règlement publié le 11 septembre dernier, on précise les renseignements que l’attestation doit inclure. 

Ce document est particulièrement important lorsqu’une unité de l’immeuble change de propriétaire. Le syndicat doit remettre l’attestation à celui qui la demande dans un délai de 15 jours.

Le document doit contenir les renseignements requis sur la situation financière de la copropriété et les travaux en cours. On doit notamment mentionner les sinistres ayant eu lieu dans les cinq années précédentes et qui ont touché l’unité concernée par la transaction ou les parties communes de l’immeuble. S’il y a lieu, les litiges en cours devant les tribunaux doivent aussi être indiqués sur l’attestation. 

Cette attestation « protège les acheteurs en leur offrant une vision claire de la copropriété avant l’achat, tout en garantissant la stabilité financière et la bonne gestion des immeubles », explique le RGCQ.