La situation difficile que connait le secteur de l’assurance des syndicats de copropriété ne s’améliore pas. Depuis cinq, même dix ans, la rentabilité n’est pas au rendez-vous. Résultat : des assureurs quittent le marché, alors que d’autres resserrent leurs normes de souscription, menant parfois au refus de renouveler la police de certains syndicats, les laissant sans assurance.

« Depuis plusieurs années, il y a une problématique de sinistralité, ce qui a mené à beaucoup de changements [dans l’industrie]. Ce que l’on constate, c’est que l’absence de rentabilité est liée aux dégâts d’eau, qui représentent une part importante des réclamations des syndicats de copropriété », a indiqué Vincent Gaudreau, vice-président et courtier en assurance de dommages chez Gaudreau Assurances, lors du plus récent Colloque sur la réforme de l’assurance condo organisé par le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ).

40 % des sinistres liés à l’eau

En effet, selon des données du Bureau d’assurance du Canada (BAC), en 2018, 40 % des réclamations faites par les syndicats de copropriété se rapportent à des sinistres liés à l’eau. C’est d’ailleurs la première cause de réclamation en assurance habitation. Plus de 636 millions de dollars sont déboursés chaque année pour couvrir des dommages d’eau.

Lors de la conférence intitulée Bonnes pratiques pour prévenir les sinistres et maitriser vos dépenses en assurance, Vincent Gaudreau a présenté un portrait de la situation dans le secteur de l’assurance des syndicats de copropriétés au parterre de gestionnaires, en plus de donner des astuces pour le processus de magasinage d’assurance. De son côté, Julie Rousseau, propriétaire et gestionnaire principale chez Novo Gestion, leur a proposé des façons de mitiger les risques de sinistres.

« Actuellement, les assureurs perdent de l’argent avec les syndicats de copropriété. […] Lorsque vous vous présentez à une compagnie d’assurance, vous devez les convaincre qu’elle n’en perdra pas avec vous. Vous devez adopter une approche dans laquelle vous démontrez que vous faites tous les efforts pour limiter les pertes », a conseillé M. Gaudreau.

Il suggère donc aux syndicats de copropriété d’attendre entre 30 et 60 jours avant la date de renouvèlement pour faire des soumissions, de ne pas faire de demandes de soumission chaque année et de ne pas changer d’assureur pour une petite différence de prix. Il affirme que d’avoir en main plusieurs documents, comme l’historique de sinistres des cinq dernières années, les polices antérieures, la déclaration de copropriété et l’unité type, par exemple, aide la démarche.

« Les assureurs sont en panique »

Vincent Gaudreau a relaté que « les assureurs sont en panique » parce que des syndicats de copropriété ont beaucoup de problèmes liés aux sinistres depuis le printemps dernier. « Les assureurs adoptent des politiques dictant qu’ils refusent de renouveler ou d’assurer un syndicat de copropriété qui a deux sinistres ou plus dans les cinq dernières années. C’est une situation généralisée dans l’industrie », a-t-il ajouté.

Pour éviter la situation, il pousse les syndicats de copropriété à établir des conditions de renouvèlement avec leur compagnie d’assurance actuelle. « Appelez votre courtier et dites-lui que vous avez besoin que votre assureur renouvèle votre police, parce que quand votre assureur ne renouvèle pas votre contrat, c’est une marque au fer rouge que vous avez. Tous les autres assureurs regardent votre dossier, voient cela et se disent que si le risque n’est pas bon pour l’un, il n’est pas bon pour eux non plus. »

Il recommande même « d’augmenter les franchises » et, bien sûr, de « miser sur la prévention ».

« Appelez un courtier pour vous faire conseiller, parce que comme administrateur, vous avez des responsabilités importantes, entre autres au niveau de l’assurance. Si jamais vous n’êtes pas capables de trouver une assurance, vous devriez retenir les services d’un avocat », a-t-il conclut.

La prévention, c’est la base

Pour miser sur la prévention, Julie Rousseau affirme qu’il « faut partir de la base », c’est-à-dire de connaitre les différents types de sinistres les plus fréquents en copropriété. Elle cite par exemple les incendies, les vols, le vandalisme, les bris de revêtement d’immeuble et les sinistres causés par l’eau.

C’est en faisant l’entretien préventif des différentes composantes de l’immeuble et en les connaissant bien que les dommages et les couts sont réduits, tient-elle à rappeler.

« L’entretien d’un immeuble et les travaux majeurs de remplacement dans un immeuble, ça coute de l’argent, explique Julie Rousseau. Comme copropriétaire, vous êtes amenés à contribuer à l’entretien. C’est sûr que chaque copropriété fait face à la culture du “je n’ai pas le gout d’investir” de la part d’un copropriétaire, mais dites-vous que pendant que vous habitez là, le fait que le toit soit en bon état vous protège des intempéries. Il s’use pendant que vous l’utilisez. »

La sensibilisation est aussi un moyen de prévention, explique Julie Rousseau. « Certaines personnes sont peuvent être moins à l’affut des conséquences des petits dommages. Il faut leur rappeler que si quelque chose leur semble anormal, qu’elles doivent en parler et entretenir leur unité. Du côté des administrateurs, ils doivent comprendre que s’il y a un petit dommage, par exemple une fuite d’eau, qu’il ne faut pas attendre et investiguer immédiatement parce que c’est insidieux, l’eau. »