Beneva contrainte d’assumer partiellement la défense des vendeurs d’un immeuble

La Cour supérieure du Québec accueille en partie la demande de type Wellington présentée par Benoît Labrecque et Jennyfer Dubé-Boisvert. Elle ordonne à la Société d’assurance Beneva d’assumer leur défense à l’égard de la conclusion subsidiaire du recours qui leur est intenté, évaluée à 464 500 $.

Le juge Alexandre-Philippe Avard a entendu l’affaire dans le district judiciaire de Longueuil le 6 août 2026. Sa décision est datée du 28 septembre dernier.

Tommy Gosselin, acheteur de l’ancienne résidence des défendeurs Labrecque et Dubé-Boisvert à Sainte-Julie, les poursuit en raison de divers problèmes touchant les fondations et la charpente de l’immeuble. À titre principal, il réclame l’annulation de la vente et le remboursement du prix de vente de 710 000 $. Le jugement ne précise pas à quel moment la transaction a eu lieu.

À titre subsidiaire, si la vente n’est pas annulée, le demandeur réclame la somme de 464 500 $ ainsi ventilée : 50 000 $ pour les travaux de solidification et de correction de la charpente, 200 000 $ pour la réfection de la fondation, 150 000 $ pour les travaux de finition, 15 000 $ pour les travaux d’électricité, plomberie et ventilation, et 49 500 $ pour des pertes locatives.

Le rapport d’expertise du Groupe Burex produit pour le demandeur répertorie de nombreuses déficiences, notamment des fissures et l'affaissement des murs de fondation, des anomalies dans la composition des planchers, l’absence de pare-vapeur, la solidarisation inadéquate de la dalle de béton avec les murs de fondation et la jonction défaillante du mur de la cour anglaise. Cet expert conclut à une situation s’approchant d’une perte totale.

Le demandeur allègue en outre que deux fissures aux murs de fondation avaient été déclarées par les vendeurs, alors que l’expertise en a révélé douze supplémentaires. La somme réclamée est qualifiée à la fois comme diminution du prix de vente, dommages et coûts de réfection, ce qui constitue une triple qualification aux conséquences juridiques distinctes.

Les défendeurs, assurés par des polices d’assurance habitation émises par SSQ Assurance, devenue Beneva, ont déposé une demande de type Wellington afin qu’il soit ordonné à leur assureur d’assumer leur défense pour la portion subsidiaire du recours.

Lors des plaidoiries, ils ont concédé que la demande de 50 000 $ pour la solidification de la charpente n’ouvre pas droit à l’obligation de défendre, tout comme les conclusions principales en annulation de la vente. La demande Wellington porte donc uniquement sur le solde subsidiaire.

Beneva a nié toute couverture, notamment en invoquant l’exclusion pour faute intentionnelle, ce qui a conduit les défendeurs à instituer un recours en garantie contre elle.

Les polices et leurs exclusions

Les polices de Beneva couvrent les dommages corporels ou matériels causés involontairement à des tiers découlant des activités de la vie privée ou des lieux assurés. La couverture se limite aux dommages-intérêts compensatoires.

Plusieurs exclusions s’appliquent : vente d’un bâtiment d’habitation de plus de six logements, sommes non purement compensatoires (amendes, pénalités, dommages punitifs), et conséquences de fautes intentionnelles ou d’actes criminels imputables à un assuré. Cette dernière exclusion n’est toutefois pas opposable aux assurés qui ne sont ni auteurs ni complices.

Les polices ne contiennent aucune exclusion explicite visant les recours pour vice caché. L’exclusion applicable en cette matière découle plutôt de l’article 2465 du Code civil du Québec, qui prévoit que l’assureur n’est pas tenu d’indemniser le préjudice résultant de la perte d’un bien provenant de son vice propre.

Les polices distinguent par ailleurs la correction des défauts ou malfaçons des dommages aux biens assurés qui résultent de ces défauts.

L’obligation de défendre

L’obligation de défendre, distincte de l’obligation d’indemniser, prend naissance dès qu’une police paraît couvrir les actes ou omissions reprochés à l’assuré, comme le prévoit l’article 2503 du Code civil. Le fardeau de l’assuré se limite à démontrer une « simple possibilité » de couverture.

Cette analyse ne doit pas constituer « un procès à l’intérieur d’un procès », même si la réalité diffère des allégations.

En l’espèce, le tribunal a accueilli l’objection de Beneva et écarté les éléments de preuve communiqués par les défendeurs, au motif qu’il serait incongru de définir la nature véritable d’un recours à la lumière du rapport d’expert produit par la partie adverse. Tout doute sur la qualification des travaux et des réclamations doit bénéficier aux défendeurs.

Vices cachés ou dommages subséquents?

La jurisprudence distingue les réclamations portant directement sur la correction d’un vice caché, qui ne sont pas couvertes, de celles visant des dommages « conséquentiels » à ce vice, c’est-à-dire des dommages causés à d’autres parties de l’immeuble et qui résultent d’incidents causés par les vices cachés. Cette distinction est parfois ténue et peut n’être déterminable qu’après une analyse minutieuse lors du procès au fond.

En matière de vices cachés, le vendeur peut être tenu responsable même s’il ignorait l’existence du vice. La connaissance réelle ou imputée du vice n’est importante que pour déterminer l’étendue du remède, prévoit l’article 1728 du Code civil.

Après analyse des allégations et du rapport Burex, le tribunal conclut qu’il lui est impossible d’exclure complètement la possibilité que certains travaux visent des dommages conséquentiels aux vices. Les composantes du rez-de-chaussée — appareils sanitaires, armoires, portes, fenêtres et escaliers — auraient pu être affectées par l’affaissement des fondations ou par les problèmes de portance de la charpente; leur mise hors niveau pourrait constituer un dommage collatéral plutôt que la correction des vices eux-mêmes.

Les postes « travaux de réfection de la fondation » (200 000 $), « travaux d’électricité, plomberie et ventilation » (15 000 $) et « pertes locatives » (49 500 $) sont décrits de façon laconique, ce qui rend hasardeuse toute exclusion complète de la couverture. Seul un procès au fond permettra de qualifier définitivement ces travaux et pertes.

Les allégations du demandeur n’exigent d’ailleurs pas la preuve de la mauvaise foi des vendeurs pour la majeure partie de la conclusion subsidiaire.

Faute intentionnelle

Beneva invoquait l’exclusion pour faute intentionnelle, en se basant sur l’article 8 des polices et sur l’article 2464 du Code civil, en faisant valoir que les défendeurs auraient volontairement omis de divulguer des informations sur l’immeuble, voire qu'ils auraient camouflé des vices.

La faute intentionnelle doit recevoir une interprétation stricte : elle implique une conduite qui vise délibérément et volontairement à causer le préjudice, l’intention devant s’attacher non seulement à l’acte posé, mais aussi aux résultats qui en découlent. Selon le tribunal, il y a un écart entre négliger de dénoncer un vice et vouloir causer un dommage.

Le rapport Burex mentionne un double plancher dans le garage — surmonté d’un tapis — comme indice d’un camouflage de l’affaissement des fondations, mais sans préciser à quelle date ce camouflage serait survenu ni s’il est attribuable aux défendeurs ou à d’anciens propriétaires.

Le recours ne contient aucune allégation factuelle spécifique quant à l’état d’esprit subjectif des défendeurs ni à une prétendue intention de leur part de refiler à l’acheteur le fardeau d’une reconstruction quasi complète.

Le tribunal distingue le présent dossier des précédents cités par Beneva. Dans deux jugements cités, l’exclusion était retenue, car les recours visaient uniquement à réparer un vice caché. Dans une troisième décision soumise par l’assureur, les vendeurs étaient aussi les constructeurs de l’immeuble. Ces derniers avaient répondu faussement à des questions sur des fissures apparentes. Aucune allégation de ce genre n’est faite à l’égard des défendeurs dans le présent litige.

N’étant pas en mesure d’exclure la possibilité qu’il y ait une obligation d’indemniser malgré l’existence de l’exclusion, le tribunal conclut que celle-ci n’affecte pas, au stade actuel, l’obligation de défendre.

Organisation de la défense et double représentation

Les défendeurs réclamaient le droit de choisir leurs propres avocats aux frais de Beneva, invoquant un conflit d’intérêts. Le tribunal juge que ce conflit ne dépasse pas la simple appréhension : Beneva n’a fait qu’invoquer l’exclusion pour faute intentionnelle à la lumière des allégations, et les questions de fait sous-jacentes à cette exclusion apparaissent périphériques.

Le tribunal permet à Beneva de mandater les procureurs de son choix pour la défense sur la conclusion subsidiaire — à l’exclusion du cabinet Clyde & Cie Canada qui a contesté la demande Wellington — tout en autorisant l’avocat actuel des défendeurs à poursuivre sa représentation pour les conclusions principales du recours, les questions de solidification et de correction de la charpente, ainsi que dans l’appel en garantie contre Beneva.

Le tribunal rappelle que la reconnaissance d’une double représentation ne s’impose pas dès qu’une partie de la réclamation n’est pas couverte. Les facteurs pertinents comprennent l’unicité des faits générateurs, l’importance et la connexité de l’enjeu non couvert, la nécessité d’une preuve spécifique, la proportion du litige portant sur cet enjeu, et le risque de conflit d’intérêts.

La solution retenue s’harmonise avec les positions de repli des deux parties, maintient des sujets relativement distincts entre les deux avocats, et est conforme aux principes de proportionnalité et de saine administration de la justice.

L’avocat désigné par Beneva devra déposer une réponse particularisée limitée à la conclusion subsidiaire, à l’exception de la portion visant les travaux de solidification et de correction de la charpente.

La question du remboursement des frais de défense antérieurs à son émission est déférée au juge du fond. Le tribunal relève que les défendeurs n’ont soumis aucune preuve au soutien du quantum et du caractère raisonnable des honoraires passés.

Une partie de ces honoraires concerne la préparation de la demande Wellington et de l’appel en garantie fondé sur l’obligation d’indemniser. Ces frais sont en principe non remboursables, sauf circonstances exceptionnelles liées à un comportement abusif. Le juge du fond pourra analyser la réclamation et trancher les questions découlant de l’obligation d’indemniser.