L’Institut canadien des actuaires (ICA) a lancé un pavé dans le débat qui oppose les gestionnaires de copropriétés aux assureurs. Selon une étude publiée le 9 février dernier, les contributions insuffisantes au fonds de prévoyance représentent une menace importante sur la santé financière des syndicats de copropriété et de leurs membres. 

L’étude, intitulée Pérennité des infrastructures – Fonds de prévoyance et gestion de risques pour les copropriétés au Canada, constate qu’une très large majorité des syndicats de copropriété perçoit des contributions trop faibles dans leur fonds de prévoyance. Le déficit d’entretien et les coûts de remplacement des parties communes sont ainsi reportés sur les acheteurs suivants, ce qui créera des iniquités entre les générations de propriétaires en plus de créer une surévaluation de la valeur marchande des condos. 

« Dans l’ensemble, il n’y a pas assez d’argent mis de côté pour les paiements futurs prévus ou pour couvrir des réparations inattendues », indique Jean-Sébastien Côté, l’un des coauteurs du rapport. « Il y a de grosses factures à payer bientôt et très peu de copropriétés ont économisé suffisamment de fonds, surtout celles qui ont été construites à partir de l’an 2000 », ajoute-t-il. 

Des chiffres 

Au 31 décembre 2020, on estimait à quelque 15 % la population canadienne qui vit dans un condominium. On dénombre 65 289 syndicats de copropriétaires au pays et un peu plus de 2,8 millions d’unités résidentielles, pour une moyenne de 43 unités par syndicat. 

Au Québec, on estime que 12 % de la population vit en condominium et à 7 160 le nombre de syndicats de copropriété. Le nombre d’unités par syndicat, à 75, est plus élevé que la moyenne canadienne, mais plus bas qu’en Ontario (89).

C’est en Colombie-Britannique où l’on trouve la plus forte proportion de la population qui habite dans une copropriété (28 %), mais les immeubles sont plus petits, avec une moyenne de 28 unités par syndicat. 

La rigueur des exigences relatives au fonds de prévoyance a été estimée pour chaque province, avec huit facteurs examinés. C’est en Ontario où le cadre réglementaire est le plus exigeant, selon la comparaison faite par l’ICA. Le Québec n’obtient pas la note de passage à cet égard. L’étude suggère des propositions aux législateurs pour améliorer la situation. 

Un parc immobilier en désuétude 

Bon nombre d’immeubles en copropriété au pays ont été construits il y a plus de 30 ans et ont déjà connu un cycle mature de réparation et de remplacement de certaines parties communes coûteuses et importantes. Dans l’idéal, les travaux importants n’ont pas à être réalisés avant que l’édifice ait 20 ans d’âge et les fonds de prévoyance sont suffisants pour les exécuter. 

En réalité, les nouveaux acheteurs acceptent ou ont accepté de prendre charge des frais de copropriété qui sont artificiellement bas au moment de l’achat. Ceux-ci augmenteront inévitablement une fois que la première étude complète du fonds de prévoyance aura été faite et que les grosses dépenses différées seront requises. 

L’accumulation de capitaux dans un fonds de prévoyance s’apparente à d’autres situations familières aux actuaires et qui sont encadrées par des exigences minimales en matière de réserves, comme on le voit dans les régimes de retraite. 

L’ICA décrit quatre méthodes de financement couramment utilisées pour les fonds de prévoyance. Pour chacune d’entre elles, on peut regrouper ou non les parties communes. On peut ainsi créer un compte distinct pour chaque partie commune et si une réparation a lieu plus tôt que prévu, on peut imposer une contribution spéciale pour financer le manque à gagner relativement à cette partie, même si le solde total du fonds est suffisant. 

Du gaspillage 

L’étude de l’ICA cible quatre problèmes d’ordre législatif qui laissent trop de latitude aux syndicats dans le financement de leur fonds de prévoyance. Des problèmes de gouvernance sont aussi ciblés : manque de formation ou de compétences des administrateurs, conflits d’intérêts, mauvaise gestion des dépenses.

Le problème #7 ciblé dans l’étude est celui du manque d’entretien qui se traduit par une hausse des coûts. Les frais de copropriété sont considérés comme du gaspillage d’argent par bon nombre de propriétaires de condo, car ils comprennent rarement en quoi ces frais profitent à leur appartement. Par conséquent, les conseils d’administration des syndicats ont tendance à réduire les dépenses pour les réparations et l’entretien et à attendre que des réparations d’urgence soient nécessaires.

Ces gestionnaires pensent aussi qu'aucun problème coûteux ne surviendra. Or, les réparations d’urgence coûtent souvent plus cher et forcent l’imposition d’une contribution spéciale. Les dépenses inattendues réduisent le fonds de prévoyance et retardent parfois les réparations et les remplacements des parties communes. 

Des problèmes d’ordre financier sont aussi fréquents, selon l’ICA. Les coûts de remplacement qui augmentent plus vite que l’inflation. Les contributions au fonds de prévoyance varient considérablement. À cet égard, l’étendue des contributions est étroitement corrélée à l’âge et aux configurations des maisons en rangée et des appartements.

Autre problème d’ordre financier : les conséquences fiscales potentielles rattachées aux fonds de prévoyance. Les intérêts générés par l’accumulation des contributions ne sont pas imposables, pour l’instant. Les auteurs de l’étude disent espérer que les gouvernements ne seront pas tentés de prélever de l’impôt sur ces sommes dans le futur. 

Un modèle 

Le bas niveau des frais de copropriété pourrait induire en erreur les nouveaux acheteurs, lesquels se verront imposer des contributions spéciales lorsque des problèmes surgiront inévitablement. L’étude de l’ICA propose ainsi un modèle de fonds de prévoyance. 

Sur une longue période (100 ans), on veut prouver deux choses : 1° le coût des dépenses est extrêmement volatil, ce qui contribue facilement à l’érosion des fonds de prévoyance, et 2° le fait de sous-contribuer au fonds de prévoyance aura pour conséquence le versement d’une grosse contribution spéciale de la part des futurs propriétaires pour corriger l’éventuel déficit. 

Des équations sont proposées en se basant sur le principe qu’un ensemble de parties communes devront être remplacées une seule fois après leur durée de vie prévue. 

Dans toutes les hypothèses, on se retrouve confronté au problème du taux de rendement historique, lequel est toujours inférieur à l’augmentation des dépenses au fil des ans. Les revenus d’intérêt des capitaux immobilisés dans le fonds seront toujours inférieurs à l’augmentation des coûts pour les dépenses d’entretien et de réparation. 

Pour construire son modèle qui tient compte de l’évolution du taux d’augmentation du coût des dépenses, l’ICA a utilisé une loi normale dont la moyenne et l’écart-type ont été tirés des taux historiques sur 40 ans dans les principales agglomérations urbaines du pays.

À partir du modèle stochastique obtenu, les actuaires mènent une étude de cas sur les maisons en rangée en Ontario, avec des données fournies par la firme de consultants McIntosh Perry. Les 40 unités ont été achevées en décembre 1990 et le solde du fonds de prévoyance au 1er janvier 2020 était de 29 700 $. La recommandation de contribution annuelle au fonds de prévoyance pour l’année 2020 est de 88 718 $.

On a ainsi estimé la probabilité d’une contribution spéciale pour le syndicat. On constate que pour corriger l’écart entre le taux actuel de capitalisation et les besoins anticipés, un apport financier considérable de la part des propriétaires actuels sera nécessaire. 

L’autre étude de cas a été menée dans un immeuble en hauteur de 564 unités situé dans le centre-ville de Toronto. La date d’achèvement est janvier 1990. Le solde du fonds de prévoyance au 1er janvier 2020 est de 6,9 millions de dollars (M$) et la recommandation de contribution annuelle au fonds est de 1,35 M$.

Dans le cas de cette tour à condos, la même situation est observée : à court terme, les dépenses sont bien couvertes, mais un apport financier considérable sera aussi nécessaire de la part des propriétaires actuels. 

La meilleure façon de s’assurer que des mesures appropriées sont prises pour financer adéquatement le fonds de prévoyance est d’effectuer tous les trois ans un examen ou une évaluation des parties communes dans le cadre d’une étude du fonds. Les syndicats ne doivent pas lésiner sur les dépenses lorsque vient le temps de consulter un expert compétent à cet égard, souligne-t-on dans l’étude. 

Pour éviter l’imposition d’une contribution spéciale découlant d’un sinistre important sur les parties communes, comme on le voit souvent avec les dégâts d’eau causés par la toiture ou la fenestration, on suggère d’utiliser le fonds de prévoyance pour payer la franchise. En conséquence, les gestionnaires devraient préconiser une contribution annuelle au fonds de prévoyance dont le montant est au moins égal à la franchise de la police d’assurance du syndicat, voire au double de ce montant. 

Des recommandations 

L’étude recommande des changements législatifs concernant l’encadrement de la copropriété et suggère quelques solutions aux conseils d’administration des syndicats de copropriétaires : 

  • Maintenir un seuil annuel minimum raisonnable et réaliste pour les contributions et le solde du fonds de prévoyance dès le début de la création de l’association des copropriétaires. Cette contribution annuelle minimale devrait correspondre à 1 % de la totalité du coût de reconstruction de l’immeuble;
     
  • Établir un coussin financier pour couvrir les événements urgents et les changements imprévus du marché. Ce coussin devrait être assez important pour couvrir les réparations d’urgence et empêcher l’imposition de contributions spéciales. L’équilibre à trouver entre ce coussin et les besoins du fonds de prévoyance exigent d’autres recherches;
     
  • Améliorer la disponibilité et la collecte des données dans l’industrie de la copropriété. On suggère aux administrations publiques de fournir aux syndicats un formulaire uniformisé afin de documenter l’évolution du marché;
     
  • Mieux informer les parties prenantes sur les problématiques liées aux copropriétés. La législation devrait inclure la formation obligatoire des administrateurs de syndicats de copropriété.