La première version de l’article 1074.2 du Code civil du Québec, et les conséquences qui en ont découlé, « n’étaient pas l’intention du législateur », selon Yves Joli-Cœur, avocat émérite au cabinet De Grandpré Joli-Cœur. C’est ce qu’il a avancé lors d’une conférence prononcée dans le cadre d’un colloque sur l’assurance des syndicats de copropriété organisé par le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ), dont il est le fondateur et secrétaire général.
« Le syndicat doit démontrer une faute du copropriétaire. Les assureurs disent que la modification législative de 1074,2 mène à la déresponsabilisation des copropriétaires en fonction du régime passé. Sachez que ça n’a jamais été l’intention du Parti Libéral du Québec, quand la disposition a été déposée, d’arriver à déresponsabiliser. C’était un texte de loi mal rédigé, qui ne reflétait pas l’intention du législateur », a-t-il dit à un parterre de gestionnaires de syndicats de copropriété.
Cet article, introduit dans le projet de loi 141, plaçait sur les épaules des syndicats de copropriété le fardeau de prouver la faute du copropriétaire lors d’un dommage qui émane de son unité afin de se faire rembourser la franchise payée lors de l’indemnisation.
« Corriger ce qui a été mal rédigé dans 141 »
En octobre dernier, le ministère des Finances du Québec a toutefois déposé le projet de loi 41, qui règle en partie le problème que posait la première mouture de l’article. « Il vient corriger ce qui a été mal rédigé dans [le projet de loi] 141 », a renchéri Me Joli-Cœur.
Or, la modification ne ramène pas tout à fait l’ancien régime, avant le projet de loi 141, où la détermination de la faute était régie par la déclaration de copropriété. Cette façon de fonctionner faisait d’ailleurs le bonheur des diverses entreprises de gestion de copropriétés et des syndicats.
« On ne tient plus compte de la présomption de faute qu’on avait mise en œuvre depuis des années. En gros, les assureurs ne veulent plus payer et nous disent : “poursuivez-nous ! ». Il va y en avoir des poursuites. Plusieurs syndicats ont déjà initié des procédures en justice pour se plaindre et obtenir une indemnisation de l’assureur en responsabilité civile », a commenté Me Joli-Cœur.
Car il revient encore au syndicat de faire certaines démarches pour démontrer la faute du copropriétaire. Le copropriétaire et son assureur en responsabilité civile doivent aussi démontrer l’absence de faute si ce dernier refuse de rembourser le syndicat. Ces refus mènent bien souvent à des recours en justice, qui finissent par couter cher aux syndicats de copropriété.
De nombreux problèmes aux syndicats
Mais pour les syndicats, le mal était déjà fait. « 1074,2 du projet de loi 141 a causé de nombreux problèmes aux syndicats. Ils ont été confrontés au refus de la quasi-totalité des assureurs en responsabilité civile des copropriétaires de les indemniser pour des montants des franchises déboursés en cas de sinistre émanant d’une partie privative. L’interprétation des assureurs de cet article a mené à une situation difficile, poussant le RGCQ à proposer une modification à cet article afin de revenir au droit existant avant l’adoption du projet de loi 141 », a lu Me Joli-Cœur d’un mémoire qui a été envoyé au ministère des Finances à la suite de la publication du projet de loi 41.
Il ajoute que « la situation proposée par l’article 200 [du projet de loi 41] ne [lui] appert pas suffisante pour atteindre cet objectif ». C’est pourquoi un groupe d’avocats et de juristes du RGCQ a proposé un libellé pour 1074.2 dans le but de ramener la présomption de faute établie dans la déclaration de copropriété comme c’était le cas dans le régime précédent.
Le projet de loi 41 en est toujours à l’étape d’étude détaillée en commission parlementaire, mais puisque le gouvernement Legault est majoritaire, celui-ci sera adopté au terme de son cheminement.
