Depuis le mois d’avril, les propriétaires qui souhaitent proposer leur logement sur des plateformes de partage doivent remplir plusieurs obligations, dont celle de posséder une assurance en responsabilité civile pour une couverture minimum de 2 millions de dollars (M$).

Afin de répondre aux nouvelles réalités du marché et à l’avènement des plateformes collaboratives telles qu’Airbnb, Chaletsauquébec ou HomeAway, le Règlement sur les établissements d’hébergement touristique a été modifié par l’entrée en vigueur, au mois d’avril 2016, de la Loi visant principalement à améliorer l’encadrement de l’hébergement touristique et à définir une nouvelle gouvernance en ce qui a trait à la promotion internationale.

En plus de favoriser la promotion du Québec à l’étranger, la nouvelle loi allège la procédure de demande d’attestation des futurs exploitants d’hébergement touristique. Surtout, elle a pour but de « favoriser l’équité entre les différents exploitants d’établissements d’hébergement touristique tout en assurant la qualité et la sécurité de l’hébergement offert aux nombreux touristes québécois et étrangers en visite au Québec », selon la ministre du Tourisme, Dominique Vien. Autrement dit, elle apporte un cadre légal à une pratique largement répandue par le biais des nouvelles plateformes de partage.

« La loi différencie la location occasionnelle de l’offre régulière. Aussitôt qu’on offre une chambre ou un chalet plus d’une fois au cours d’une année, pour une période de 31 jours et moins, c’est qualifié d’offre régulière et on doit se soumettre aux obligations de la loi, explique Léonie Gagné, avocate au cabinet Lavery et spécialiste du droit de l’assurance, dans une entrevue au Journal de l’assurance.

Ainsi, si le logement proposé à la location occasionnelle remplit les conditions pour être qualifié de résidence touristique, plusieurs obligations rentrent en ligne de compte : soumettre ses revenus à l’impôt, obtenir une attestation auprès de la Corporation de l’industrie touristique du Québec, vérifier que la location respecte les règles de zonage, et puis, dernier élément, mais non des moindres, avoir une assurance en responsabilité civile pour une couverture minimum de 2 millions de dollars. Au regard de la loi, la couverture d’un million de dollars proposée par exemple par AirBnb n’est donc pas suffisante.

Obligations de base

Et les assureurs dans tout ça ? L’assurance assure un risque et l’économie de partage représente un nouveau risque que l’industrie se doit de bien étudier avant d’offrir des produits. Ce qui pourrait expliquer que certains se montrent encore un peu réfractaires à embarquer dans cette nouvelle économie.

« En tant qu’entreprise, ils doivent savoir dans quoi ils s’embarquent. La loi vient d’être modifiée en avril dernier. À cet égard, c’est tout nouveau pour eux. Comme il est tout nouveau qu’un assuré ou un locataire doive obtenir un permis et une assurance en responsabilité civile de 2 millions de dollars », souligne Me Gagné.

Cette dernière insiste aussi sur les obligations de base de divulgation du risque. Si les assurés désirent être indemnisés dans le cadre d’un sinistre qui interviendrait lors d’une location résidentielle engendrée par une plateforme, c’est important d’être au courant de la loi, de nos obligations par rapport à notre assureur et de savoir dans quoi on s’embarque, prévient-elle.

« L’article 2408 du Code civil du Québec est très clair : il faut divulguer à son assureur tout risque qui peut influencer son acceptation du risque. Si un assuré ne respecte pas la loi, l’assureur peut refuser d’indemniser et se retirer de ses obligations », explique l’avocate qui affirme avoir commencé à s’intéresser au sujet à l’occasion d’une fin de semaine passée dans un chalet de location.

« J’ai commencé à me poser la question de savoir qu’est-ce que le propriétaire fait avec ses assurances, le locataire, je n’avais tout simplement pas les réponses. Je me suis donc dit, si je n’ai pas les réponses, d’autres ne les ont pas non plus… »

La loi applicable seulement pour les propriétaires

Par ailleurs, il est important de rappeler que le cadre de cette nouvelle loi concerne seulement les propriétaires qui souhaitent louer leur bien via ces nouvelles plateformes.

C’est problématique pour tous les locataires qui veulent participer — ou qui participent déjà, nonobstant les risques encourus — à l’économie de partage. Du point de vue des assureurs, il s’agit là d’un besoin auquel l’industrie devra répondre tôt ou tard.

« Selon les recherches que j’ai faites, je n’ai pas trouvé en Ontario de compagnie d’assurance qui assurerait les locataires non plus. C’est la même problématique que pour le Québec. En revanche, il existe une compagnie en Angleterre qui offre une assurance seulement pour les jours où la résidence, l’appartement, ou encore le chalet, est en location. Il s’agit d’un produit particulier, à la demande. Par exemple, on loue le chalet pour cette fin de semaine, alors on souscrit une assurance pour la fin de semaine… », explique l’avocate de Lavery.

Quant à savoir si l’on peut s’attendre à l’adoption d’une nouvelle loi regroupant les autres activités de l’économie de partage, Me Gagné se montre pour le moins prudente.

« Souvent la loi avance au cas par cas. J’imagine mal une loi capable d’englober l’industrie du tourisme, le transport, les entreprises de troc, etc. Par exemple, le crowdfunding, qui fait partie de l’économie de partage, est déjà réglementé. Et puis un phénomène mineur a peu de chances de retenir l’attention du législateur… Le besoin de réglementation vient de la masse et de l’importance du mouvement pour encadrer », conclut-elle.

Ce que prévoit la loi

La loi s’applique dès lors que l’hôte propose une ou plusieurs unités d’hébergement contre rémunération pour des périodes de 31 jours ou moins sur une base régulière (c’est-à-dire plus d’une fois dans l’année).

Dans ce cas, ce dernier devra obtenir une attestation auprès de la Corporation de l’industrie touristique et le consentement du propriétaire s’il n’est pas propriétaire. De plus, l’hôte devra facturer aux locataires la taxe d’hébergement et reverser celle-ci à Revenu Québec.

Il devra enfin déclarer les revenus générés par cette location (comme tout autre revenu) et souscrire une assurance responsabilité civile de 2 millions de dollars couvrant les risques liés à l’exploitation de l’établissement d’hébergement.