Le ministre des Finances du Québec, Éric Girard, a déposé, le 31 octobre dernier, le projet de loi 41 qui amène un ajout à l’article 1074.2 du Code civil du Québec. Cette modification pourrait avoir des répercussions importantes et complexifier certaines situations, tant pour les syndicats de copropriété, les copropriétaires, que pour les assureurs, s’il est adopté tel quel.

En résumé, l’ajout propose que les copropriétaires soient responsables lorsqu’un dommage a été causé par le fait ou la faute d’une autre personne, comme un locataire, ou par le fait des biens qu’il a sous sa garde.

Le nouvel article se lirait donc comme suit : « Les sommes engagées par le syndicat pour le paiement des franchises et la réparation du préjudice occasionné aux biens dans lesquels celui-ci a un intérêt assurable ne peuvent être recouvrées des copropriétaires autrement que par leur contribution aux charges communes, sous réserve des dommages-intérêts qu’il peut obtenir du copropriétaire tenu de réparer le préjudice causé par sa faute et, dans les cas prévus au présent code, le préjudice causé par le fait ou la faute d’une autre personne ou par le fait des biens qu’il a sous sa garde. »

Un consensus jamais vu

L’article 1074.2, qui avait été introduit pour la première fois dans le projet de loi 141, avait soulevé l’ire de plusieurs puisque le syndicat de copropriété doit désormais démontrer qu’une faute directe ait été commise par le copropriétaire dans l’unité duquel un sinistre est survenu afin que le syndicat puisse se faire rembourser la franchise qu’il a dû payer pour réparer les dommages. Le syndicat de copropriété doit donc démontrer la faute du copropriétaire. Autrement, il ne peut recouvrer la somme déboursée pour la franchise qu’avec les contributions aux charges communes.

Selon Me Yves Joli-Cœur, avocat émérite et directeur général du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ), l’ajout à 1074.2 vient retirer le fardeau de la preuve des épaules des syndicats de copropriété. Il se réjouit d’ailleurs de la nouvelle proposition du ministre des Finances. Il ajoute n’avoir jamais vu un tel consensus de la part de la majorité des parties prenantes impliquées que lorsque la première mouture de 1074.2 a été publiée.

« Depuis le 13 décembre 2018 [date d’entrée en vigueur des mesures sur l’assurance des copropriétés incluses dans le projet de loi 141], si un chauffe-eau brisait, il fallait que le syndicat démontre que le copropriétaire avait mis la hache dedans pour pouvoir se faire rembourser la franchise par l’assureur en responsabilité civile du copropriétaire. Maintenant, le copropriétaire de l’unité à l’origine du dommage est responsable de démontrer qu’il n’est pas fautif », affirme-t-il.

Transfert du fardeau de la preuve

Me Marie-Pierre Grignon, directrice des affaires juridiques du Bureau d’assurance du Canada (BAC), confirme que le fardeau de la preuve se trouve désormais, dans certaines circonstances, sur les épaules du copropriétaire de l’unité d’où le dommage émane. Celui-ci devra démontrer qu’il n’a commis aucune faute pour que son assureur puisse refuser de rembourser la franchise payée par le syndicat de copropriété.

« Si la victime [NDLR : en l’occurrence, le syndicat de copropriété] fait la démonstration, dès la mise en demeure, que l’assuré est responsable, il est possible que l’assureur décide de payer le montant réclamé et ferme son dossier. Cependant, dans tous les cas, l’assureur examinera la demande et décidera, en collaboration avec son assuré, s’il est préférable de régler le dossier ou non selon les faits reprochés et les arguments du syndicat. Si l’assuré est poursuivi, après avoir refusé de payer tel que requis dans la mise en demeure du syndicat, l’assureur prendra fait et cause pour lui et paiera le syndicat si le tribunal condamne son assuré à payer des dommages. Conséquemment, dans le cas où le fardeau est renversé car le dommage a été causé par le fait d’un bien sous la garde de son assuré, l’assureur se demandera s’il est en mesure de démontrer à un tribunal que son assuré n’est pas fautif. Lorsqu’il appartient au syndicat de démontrer la faute, l’assureur se demandera plutôt si le syndicat est en mesure de faire cette preuve. Dans tous les cas, les assureurs examineront en détail les faits qui donnent lieu à la demande du syndicat avant de prendre une décision de façon à bien accompagné leur assuré et pour éviter d’encourir des frais de défense inutilement », expose-t-elle.

Me Grignon rappelle que les notions de responsabilité d’une personne envers ses biens ou autrui se trouvent ailleurs dans le Code civil du Québec. En effet, l’article 1465 indique que « le gardien d’un bien est tenu de réparer le préjudice causé par le fait autonome de celui-ci, à moins qu’il prouve n’avoir commis aucune faute ». Elle prend pour exemple le cas d’un bris de chauffe-eau. Si le copropriétaire est en mesure de démontrer qu’il a pris tous les moyens raisonnables dans les circonstances pour éviter le bris, le copropriétaire ne serait pas considéré comme fautif.

Les articles 1459 à 1464 déterminent la responsabilité d’une personne envers les actions d’une autre. Bien qu’ils traitent des titulaires de l’autorité parentale, les articles s’appliquent dans le cas échéant. « Le titulaire de l’autorité parentale est tenu de réparer le préjudice causé à autrui par le fait ou la faute du mineur à l’égard de qui il exerce cette autorité, à moins de prouver qu’il n’a lui-même commis aucune faute dans la garde, la surveillance ou l’éducation du mineur [...] », peut-on lire.

« On remarque que dans ces deux derniers cas, il sera possible pour le copropriétaire de démontrer qu’il n’est pas fautif », résume Me Grignon.

Ce sont à ces articles du Code civil du Québec auxquels le législateur fait référence en précisant « […] dans les autres cas prévus au présent code […] » dans le libellé de la modification à 1074.2.

Un problème persistant

Mais ce changement ne fait pas que des heureux. Élise Beauchesne, directrice générale de l’entreprise de gestion de copropriétés SolutionCondo, déplore que le concept de preuve de la faute soit toujours présent dans la législation proposée. « [Le projet de loi] ne va pas dans le sens qu’on veut et ça ne corrige pas le concept de faute. C’est complexe pour un syndicat d’avoir les preuves nécessaires pour l’assureur et éviter les processus judiciaires. »

Me Grignon affirme que le gouvernement a aussi reconnu cette complexité pour les syndicats de copropriété. « Le législateur a apporté cette modification car il pouvait être difficile pour le syndicat de faire la démonstration de faits qui se sont déroulés chez le copropriétaire. »

Mme Beauchesne craint que les experts en sinistre des assureurs en responsabilité civile des copropriétaires en cause n’arrivent pas aux mêmes conclusions que les syndicats de copropriété et finissent par ne pas rembourser les franchises déboursées.

Elle rappelle qu’auparavant, la déclaration de copropriété permettait de déterminer la responsabilité d’un copropriétaire pour un dommage sans avoir à prouver une faute directe. Le fardeau de la preuve reposait alors sur les épaules des assureurs.

« Je comprends les assureurs de vouloir faire tomber les règles de répartition [de la faute]. C’était injuste que l’assureur du copropriétaire qui n’a pas causé les dommages, mais qui en subit les conséquences, de payer. Je crois que c’était la volonté derrière 1074.2, mais il faut nous permettre d’utiliser la déclaration de copropriété pour tenir quelqu’un responsable », explique-t-elle.

Mme Beauchesne relate que les gestionnaires de copropriétés doivent « constamment se battre » avec les assureurs pour qu’ils remboursent la franchise et que cela augmente le nombre de recours judiciaires. « Nous n’avons ni la technique, ni les moyens financiers de le faire. »

Elle explique que cette situation est particulièrement difficile pour les plus petites copropriétés, dont les syndicats sont formés par des copropriétaires bénévoles qui n’ont généralement pas d’expérience dans la gestion d’immeuble.

« Ils se tournent vers le courtier du syndicat, qui, parfois, ne peut rien faire. Alors ils doivent agir comme des ajusteurs d’assurance et se retrouvent à gérer les sinistres eux-mêmes. Les assureurs, eux, sont équipés pour faire face à cela », souligne-t-elle.

Mouvement de contestation

Mme Beauchesne a formé le groupe Ensemble contre 1074.2, qui s’oppose à l’entièreté de l’article du Code civil du Québec depuis son introduction. Celui-ci demande l’annulation de l’article dans une pétition, qui a jusqu’ici récolté plus de 3600 signatures.

Les opposants à la première mouture de l’article 1074.2 accusaient les assureurs en responsabilité civile des copropriétaires occupants de l’utiliser comme excuse pour ne plus rembourser les syndicats de copropriété.

« L’article 1074.2 du Code civil du Québec est entré en vigueur le 13 décembre 2018. Depuis, c’est tout un bordel en copropriété puisque les assureurs des copropriétaires refusent d’indemniser leurs assurés lorsqu’un sinistre émane de leur unité. En effet, l’article 1074.2 […], a fait perdre aux copropriétés leurs droits à une « responsabilité sans faute », laquelle était prévue aux déclarations de copropriété. Cela est un désastre, car c’était cet article qui nous évitait d’avoir des débats interminables sur la « faute », à savoir si le copropriétaire avait été négligent ou non », clament les membres du groupe sur leur site Web.

Ramener le régime « no fault »

Des membres du groupe, dont plusieurs sont juristes, ont écrit un libellé qui serait plus avantageux pour les syndicats de copropriété, révèle Élise Beauchesne. Dans un mémoire que le groupe compte transmettre au gouvernement si des consultations ont lieu sur le projet de loi 41, et dont le Portail de l’assurance a obtenu copie, les auteurs demandent ni plus ni moins le retour aux anciennes règles ou à une situation s’y rapprochant de très près. Plusieurs options y sont présentées, avec chacune leurs avantages et inconvénients.

Si la législation pré-1074.2 n’était pas un régime sans égard à la faute à proprement parler, il l’était en principe. Le groupe démontre dans son document qu’avant l’entrée en vigueur des règles relatives à l’assurance des copropriétés du projet de loi 141, les copropriétaires devaient s’assurer sur la base de couverture de bien. Cela signifie que lorsqu’un sinistre survenait qui était inférieur au montant de la franchise du syndicat, qui a un intérêt assurable dans tout l’immeuble, y compris les parties privatives, c’est la police du copropriétaire qui indemnisait, sans égard à la faute.

« C’est pour cela qu’on avait l’impression d’être dans un « no-fault » et qu’il était facile de transiger avec les assureurs, sans litige », dit le groupe. Depuis le 13 décembre 2018, les copropriétaires n’ont qu’à s’assurer en responsabilité civile.

Ainsi, le groupe propose le libellé suivant : « 1074.2. Les sommes engagées par le syndicat pour le paiement des franchises et la réparation du préjudice occasionné aux biens dans lesquels celui-ci a un intérêt assurable peuvent être recouvrées du copropriétaire de l’unité d’où les dommages émanent lorsque ceux-ci résultent du fait de ses gestes, ceux de ses invités ou d’un bien dont il est légalement responsable.

Un règlement du gouvernement peut déterminer le mode d’indemnisation de cas d’espèce afin d’en faciliter la résolution. »

Selon les auteurs, le libellé incorpore le même fonctionnement qu’un article qui est inclus « dans la majorité des déclarations de copropriété du Québec » : « Tout Copropriétaire reste responsable, à l’égard des autres Copropriétaires et du Syndicat, des conséquences dommageables entraînées par sa faute ou sa négligence et celle d’un de ses préposés ou par le fait d’un bien dont il est légalement responsable ».

Entre autres, ce libellé « permettrait de mitiger le risque que les assureurs refusent d’indemniser et tentent de régler hors cours juste avant un jugement pour retarder l’établissement de jurisprudence qui affaiblirait leur position dans le futur », écrit le groupe.

Le groupe indique que le seul inconvénient du libellé proposé est que « le gouvernement devra faire preuve de courage et tenir tête aux lobbys et groupe d’intérêts ».

Du côté des courtiers

De son côté, Vincent Gaudreau, vice-président du cabinet Gaudreau Assurances, comme Me Joli-Cœur et Mme Beauchesne, dit avoir senti, depuis le 13 décembre 2018, un mouvement de la part des assureurs en responsabilité civile qui payaient de moins en moins. « Ça dépend des assureurs, précise-t-il. Ils n’ont pas tous les mêmes politiques. Certains ont commencé à moins vouloir payer et tout le monde l’a senti dans le marché. »

Me Grignon rejette cette prétention et souligne que « les assureurs ne sont pas opposés à [la] proposition de changement ».

Or, Vincent Gaudreau craint que si les assureurs doivent rembourser les franchises déboursées par les syndicats de copropriété, ce sont les copropriétaires qui subiront, au final, des hausses de primes.

« Ça ne me semble pas si clair que les modifications vont régler le problème », dit-il. Il concède toutefois que le marché semble s’améliorer : les assureurs ont augmenté les primes et ont raffiné leurs modèles de souscription, et la sinistralité tend à s’améliorer, selon lui. Avec le projet de loi 16, qui responsabilise davantage les syndicats et les copropriétaires sur l’entretien de l’immeuble, « à long terme, ces changements seront favorables au marché, mais il y a une transition », conclut-il.