Une erreur dans la description des parties privatives pourrait causer des maux de tête financiers tant aux syndicats de copropriété qu’aux copropriétaires.

Le projet de loi 141, adopté en juin 2018, a introduit l’obligation pour les syndicats de copropriété de déterminer ce qu’est une unité privative type. Cette mesure a été mise en place afin que les copropriétaires assurent eux-mêmes les améliorations qu’ils apportent à leur demeure. La police d’assurance du syndicat de copropriété étant utilisée en première ligne lors d’un sinistre, les parties prenantes voulaient éviter que celle-ci paie pour des rénovations ou de créer une insuffisance d’assurance.

« L’objectif est de donner les outils aux copropriétaires pour assurer adéquatement leur partie privative. Et ça sert aussi aux experts en sinistres, en cas de sinistre, pour qu’ils sachent ce qui va être indemnisé par la police d’assurance du syndicat de copropriété et celle du copropriétaire », a précisé Yves Joli-Cœur, avocat émérite et secrétaire général du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ), lors d’un atelier sur la description des parties privatives donné à l’occasion d’un colloque sur l’assurance des copropriétés organisé par le regroupement.

Un exercice de précision

Plusieurs détails spécifiques à chaque copropriété doivent être gardés en tête dans l’établissement de l’unité type afin d’en garantir l’exactitude. « Généralement, il faut décrire ce qui est du placoplâtre et privatif. Il y a certaines copropriétés où le placoplâtre est une partie commune. Il faut distinguer le privatif du commun, sinon [les syndicats de copropriété vont] se trouver à avoir un descriptif qui n’est pas fondamentalement bien fait. Il y a un exercice de précision à faire », a souligné Me Joli-Cœur.

Afin de bien distinguer le commun du privatif, il suggère de réaliser « un diagnostic juridique de la déclaration de copropriété ».

Certaines anomalies demeurent toutefois bien présentes et pourraient poser problème pour les syndicats de copropriété. Me Joli-Cœur a soulevé les cas notamment des copropriétés par phases, des copropriétés concomitantes et des espaces de stationnement pour lesquels certains aspects de la loi sont moins clairs.

« Le RGCQ a fait des recommandations qui suivent la réalité parce que ces cas devront, malgré tout, faire une description des parties privatives. Le législateur n’a pas tenu compte de cette réalité sur le terrain. Il y a toutes sortes d’autres parties privatives que seulement l’unité de condo », a-t-il commenté.

Les descriptions des parties privatives doivent être faites d’ici le 13 juin 2020 pour les copropriétés établies avant le 13 juin 2018. Les descriptions doivent être approuvées par les copropriétaires lors d’une assemblée générale. Pour les nouvelles constructions, l’obligation revient aux promoteurs immobiliers.

Comment faire la description

Maria Bittichesu, conseillère Info-Gestion pour le RGCQ, a dressé une liste de la documentation et des étapes à franchir afin de réaliser la description des parties privatives lors du même atelier. Elle a d’abord suggéré de regrouper la documentation pertinente, soit la note d’information, le sommaire du devis descriptif des parties privatives établi par le promoteur ou les prospectus ou dépliants publicitaires.

Si ces documents ne sont pas disponibles, Mme Bittichesu a donc proposé que les gestionnaires se fient aux copropriétaires qui y habitent depuis les touts débuts, qui auraient peut-être encore des échantillons des matériaux utilisés.

Un examen du plan cadastral, du certificat de localisation global ou particulier et de la déclaration de copropriété est aussi de mise, a-t-elle dit.

Mme Bittichesu a tenu à rappeler qu’aucune amélioration ne doit y être décrite, que les valeurs relatives « sont considérées pour faire le tri entre ce qui constitue des extras constitutifs d’améliorations et des extras inclus dans la valeur relative, que ni les volumes, ni les superficies ne doivent être pris en compte et que le nombre de pièces n’a pas d’incidence, à moins que des éléments d’équipement n’y soient associés, par exemple une deuxième salle de bain.