Le propriétaire d’un immeuble à logements réclame la perte des revenus locatifs à la suite d’un incendie. L’assureur refuse de couvrir la perte d’exploitation en soutenant que le propriétaire n’a pas pris les moyens pour reconstruire rapidement l’immeuble. Le tribunal donne plutôt raison à l’assuré. 

L’incendie a eu lieu en décembre 2018 dans l’immeuble de 10 logements. La gravité du sinistre rendait l’immeuble inhabitable. 

Le litige a été entendu le 16 octobre 2025 par la juge Nathalie Lavigne à Shawinigan, dans le district judiciaire de Saint-Maurice de la Cour du Québec. Le jugement est daté du 12 février 2026. Le tribunal ordonne à Intact Compagnie d’assurance de verser 15 000 $ au demandeur, Normand Bellerive.

Ce dernier avait été indemnisé en mai 2020 pour les dommages matériels à l’immeuble. La police émise comprenait également une couverture pour la perte d’exploitation durant les 12 premiers mois suivant le sinistre. 

En juin 2020, Intact verse une première indemnité, puis ajoute un montant en novembre 2022, après révision du dossier. La perte d’exploitation moyenne est établie à 2 950 $ par mois, montant avec lequel le demandeur est en accord. 

En novembre 2022, l’experte en sinistre de l’assureur informe le propriétaire qu’Intact maintient sa position et affirme ne pas être tenue de l’indemniser pour les pertes d’exploitation survenues de juin à décembre 2019. 

Au 31 mai 2019, l’assureur constatait que les travaux de rénovation de l’immeuble n’avaient pas été entrepris. L’assureur soutient que le propriétaire aurait exprimé à l’expert en sinistre alors mandaté son intention de ne pas reconstruire. Cet expert n’a pas témoigné devant le tribunal. Or, le propriétaire contredit cette allégation de l’assureur.

Le demandeur justifie le retard par l’insuffisance des offres faites par l’assureur pour compenser les dommages matériels. Il a d’ailleurs dû retenir les services de son propre expert en sinistre pour le représenter dans ses négociations avec l’expert de l’assureur. En mai 2022, les travaux de reconstruction ne sont toujours pas achevés, souligne l’assureur. 

Minimiser les pertes 

Le demandeur fait valoir qu’il a toujours eu l’intention de reconstruire s’il dispose des fonds suffisants pour le faire, ce qui lui était incertain avant mai 2020. Les travaux de démolition intérieure de même que sur la charpente et la toiture ont d’ailleurs été faits à l’automne 2020, après le règlement de l’indemnité pour les dommages matériels. 

L’obligation de minimiser les pertes est une obligation de moyens, et non de résultat. L’assureur n’a pas prouvé que le demandeur a manqué à son obligation, selon le tribunal. On ne peut reprocher au propriétaire d’avoir retardé les travaux sans savoir si l’immeuble devait être entièrement démoli.

« La conduite du demandeur est conforme à celle d’une personne diligente et raisonnable placée dans les mêmes circonstances », indique le tribunal. La preuve ne révèle aucune situation d’abus ni de négligence de sa part. 

Le tribunal considère que l’assureur n’a pas réussi à faire obstacle à la réclamation du propriétaire relativement aux pertes de loyers. La perte d’exploitation s’applique donc aux six derniers mois et demi de la période d’indemnisation prévue au contrat. 

L’indemnité payable s’élèverait à 19 175 $, mais le demandeur ne réclame que 15 000 $ pour demeurer dans les limites de la compétence de la division des petites créances de la Cour du Québec. Le montant lui est accordé, en plus de l’intérêt au taux légal et l’indemnité applicable à compter du 13 mars 2023, date de la mise en demeure.