S’il est actuellement prévu dans le Code civil du Québec que les syndicats de copropriétés doivent s’assurer en responsabilité civile, le projet de loi 150 amène également l’obligation pour les copropriétaires de s’assurer en la matière, a mis en évidence une conférence faisant le point sur l’assurance en copropriété lors du colloque printanier du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ).
S’il est adopté tel quel, le projet de loi 150 prévoit que les copropriétaires occupants et non occupants devront souscrire l’assurance en responsabilité civile qui couvrira la fraction qu’ils possèdent, soit leur partie privative et leur cote part des parties communes. Le montant obligatoire minimal sera déterminé par règlement du gouvernement.
« Une mesure inédite »
« C’est une mesure inédite en ce qui concerne les copropriétés, a expliqué Vincent Gaudreau, vice-président et courtier d’assurance chez Gaudreau Assurances. On retrouve déjà cette obligation en assurance automobile, mais c’est la première fois qu’on oblige les copropriétaires à s’assurer en responsabilité civile, ce qui est tout de même fondamental comme différence. »
Me Yves Joli-Cœur, avocat émérite au cabinet de Grandpré Joli-Cœur et fondateur du RGCQ, a toutefois précisé que la plupart des déclarations de copropriété prévoient des obligations en matière d’assurance visant expressément les copropriétaires.
Tous les administrateurs doivent être couverts
En plus des copropriétaires, le projet de loi 150 édicte que les gérants impliqués auprès du syndicat de copropriétés doivent aussi s’assurer en responsabilité civile. Les syndicats doivent ainsi couvrir les tiers, soit tous les membres du conseil d’administration, les officiers d’assemblée et les gérants. M. Gaudreau a souligné qu’il est possible de le faire en les ajoutant sur la police du syndicat, généralement à cout nul. De même, l’obligation est souvent incluse dans les déclarations de copropriété.
« Quand je vois des contrats d’assurance sans couverture en responsabilité civile pour les administrateurs, je dis à mes clients qu’il manque des pages à leur police et leur fait remarquer que le courtier ou l’agent d’assurance avec lequel ils ont fait affaire a manqué à son devoir de conseil », a affirmé Me Joli-Cœur.
Par ailleurs, et particulièrement pour les gérants, M. Gaudreau a rappelé qu’une couverture en responsabilité civile ne couvre pas les erreurs et omissions. « Il ne faut pas oublier que la police responsabilité civile ne couvre pas les erreurs. Alors, dans le cas où on fait appel à un gestionnaire pour la copropriété, il faut s’assurer que notre police ou sa police couvre les erreurs et omissions. »
Une couverture selon les risques
M. Gaudreau a suggéré un montant de couverture d’au moins deux millions de dollars. Par contre, la hausse du nombre d’aires communes, comme les piscines ou les salles d’entrainement, change les besoins et augmente les risques, ce que la police devra refléter.
« À ce moment-là, les syndicats devraient revoir le montant de la couverture en responsabilité civile et possiblement l’augmenter à deux, cinq ou même dix millions de dollars. Il faut que le montant d’assurance soit conséquent avec les risques. »
« Les administrateurs ne sont pas couverts par la police du syndicat en ce qui concerne le programme d'assurance, et ils ignorent bien souvent qu’ils risquent d’engager leur responsabilité personnelle, donc que leur patrimoine personnel est en danger, a renchéri M. Gaudreau. L'idéal est qu'ils confient cette responsabilité à un agent ou un courtier d'assurance, qui lui est couvert. »
