Lorsqu’une école vacante en cours de démolition à Sault Ste. Marie, en Ontario, a été détruite par un incendie en septembre 2022, l’assureur dans cette affaire a fait valoir avec succès qu’aucune couverture d’assurance ne s’appliquait au sinistre, puisque l’immeuble n’avait pas été adéquatement sécurisé, comme l’exigeaient les modalités de la police.

La demanderesse dans l’affaire 2749978 Ontario Ltd. v. United States Liability Insurance Company, entendue par la Cour supérieure de justice de l’Ontario, a soutenu qu’elle entretenait adéquatement la propriété, mais que quelqu’un avait découpé la clôture dans la nuit du 17 septembre 2022 afin d’allumer l’incendie à l’origine du sinistre. « La demanderesse affirme qu’il s’agit précisément du type d’événement pour lequel elle avait souscrit la police et que le sinistre devrait être couvert », indiquent les motifs du jugement publié uniquement en anglais.

Des problèmes de longue date

Outre les problèmes survenus antérieurement sur la propriété, notamment des intrusions et un incendie en 2018, qui précédaient l’acquisition de la propriété par la demanderesse et qui n’ont pas été pris en considération, une série de photographies prises par les autorités municipales au cours des mois ayant précédé l’incendie de 2022 montre que le bâtiment était accessible.

En juillet 2022, « il a été constaté que des panneaux de contreplaqué étaient retirés et que la barrière ou le mur de protection s’effondrait. Les photos montrent que les ouvertures n’étaient que partiellement condamnées et qu’aucune clôture de sécurité n’était en place. Le mur avant du bâtiment s’effondre, et la clôture orange est partiellement affaissée et n’est pas fixée à certains endroits. » En août 2022, il a été constaté que la structure était encore plus accessible qu’auparavant. Le 15 septembre, deux jours avant l’incendie, un agent chargé de l’application des règlements municipaux a affiché une copie de l’ordonnance de juillet 2022 exigeant que la situation soit corrigée sur la porte d’entrée de la propriété et a pris des photos qui montraient, encore une fois, un accès sans obstacle à l’intérieur ainsi qu’une clôture qui ne faisait pas le tour complet du bâtiment.

La demanderesse soutient que son personnel s’est rendu sur les lieux le lendemain, le 16 septembre, pour réparer les dommages. Un entrepreneur qui se trouvait sur place au même moment a confirmé qu’un employé était présent et que la clôture à neige orange avait été réparée pendant la courte période d’environ cinq minutes où il se trouvait sur les lieux. L’employé en question a confirmé qu’il n’avait réparé aucun des panneaux condamnant les ouvertures du bâtiment ce jour-là.

Selon les motifs du jugement, l’assureur « indique que les dossiers d’inspection municipaux, les ordonnances exigeant que la situation soit corrigée et le rapport d’intervention du Service des incendies de Sault Ste. Marie confirmaient tous que la propriété était accessible aux intrus au cours des années, des mois et des jours ayant précédé l’incendie et qu’il était toujours possible d’y pénétrer à la date du sinistre ». Par ailleurs, « la demanderesse soutient que la compagnie d’assurance n’a pas défini ni expliqué autrement ce qu’exige l’expression “entièrement sécurisé” ».

Bien que la juge ait convenu que, si l’assureur souhaitait que les règlements municipaux constituent la norme permettant de déterminer ce que signifie sécuriser entièrement un bâtiment, cela aurait dû être précisé dans la garantie prévue à la police. « Toutefois, l’absence de critères précis ne signifie pas que le libellé est ambigu », écrit-elle. « Ce qui est nécessaire pour sécuriser entièrement un bâtiment vacant dépendra de l’état de la propriété. »

Les motifs indiquent ensuite que plusieurs photographies prises deux jours avant l’incendie montrent clairement que des sections entières du mur à l’arrière de la propriété étaient exposées, sans panneaux ni clôture.

« Compte tenu de la superficie de la zone exposée, M. Greco (l’employé) aurait dû consacrer beaucoup de temps et d’efforts à réparer ou à remplacer les panneaux manquants le lendemain. De plus, M. Greco a témoigné que, lorsqu’il s’est rendu sur la propriété le 16 septembre 2022, il n’avait réparé ni remplacé aucun des panneaux. Il s’est contenté de s’assurer que la clôture orange avait été adéquatement remise en place. Bien que M. Greco affirme que tous les panneaux étaient en place, cette affirmation ne concorde pas avec les photographies ni avec les autres éléments de preuve. »

La juge a finalement accueilli la requête en jugement sommaire et déclaré que l’assureur n’avait aucune obligation d’indemniser la demanderesse pour les dommages causés par l’incendie et que toute somme versée devait être remboursée par la demanderesse. Comme il n’était pas clair que des paiements avaient effectivement été effectués, la juge n’a pas rendu d’ordonnance rejetant l’action. De même, elle a indiqué que des précisions étaient nécessaires avant de pouvoir rendre une ordonnance concernant les dépens.