L’application tardive du Règlement établissant diverses mesures en matière d’assurance des copropriétés divises pourrait avoir des effets négatifs sur le secteur de la copropriété au Québe, craint un avocat spécialisé dans ce domaine.

Le Règlement établissant diverses mesures en matière d’assurance des copropriétés divises est entré en vigueur le 15 avril 2020, dans la foulée de l’adoption du projet de loi 141. Or, bon nombre d’articles pertinents ne seront effectifs qu’à une date ultérieure, a rappellé Me Yves Papineau, avocat en droit immobilier et associé chez LJT Avocats, lors d’un webinaire organisé par le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ), la semaine dernière.

Ce qui fait en sorte que les problèmes qui plombent le secteur des copropriétés au Québec perdureront encore pendant un certain temps, dit-il. « On nous a promis de grandes choses lors de la publication du règlement le 15 avril dernier, mais on n’a pas eu grand-chose », poursuit Me Papineau.

L’obligation de constituer un fonds d’autoassurance n’entrera en vigueur que le 15 avril 2022, après quoi, les syndicats de copropriété devront y cotiser annuellement. Les syndicats ont donc 24 mois pour cotiser à leurs fonds, selon les modalités de cotisation précisées par le règlement publié le 15 avril dernier, par le gouvernement du Québec.

Toutefois, les cotisations ne sont pas obligatoires avant le 15 avril 2022 et le montant des cotisations est libre. Par contre, après cette date, le règlement encadre strictement les cotisations et aucune exception n’est prévue.

Le fonds d’autoassurance constitué par le syndicat est liquide et disponible à court terme. Ce fonds est la propriété du syndicat et affectée au paiement des franchises prévues par les assurances souscrites par le syndicat. Il est aussi affecté à la réparation du préjudice occasionné aux biens dans lesquels le syndicat a un intérêt assurable, lorsque le fonds de prévoyance ou une indemnité d’assurance ne peuvent y pourvoir.

Les différents articles

Le premier article du règlement, qui dit le montant minimal de l’assurance responsabilité que doivent souscrire les copropriétaires, prend effet le 15 octobre 2020.

Les troisièmes et quatrièmes articles entreront pour leur part en vigueur le 15 avril 2021. Ces articles préviennent que seul un membre de l’Ordre professionnel des évaluateurs agréés du Québec peut être chargé d’évaluer le montant de l’assurance souscrite par le syndicat des copropriétaires et que les risques qu’un contrat d’assurance de biens souscrit par un syndicat de copropriétaires doit couvrir, notamment le vol, les incendies, la foudre la grêle, l’explosion, les fuites et les refoulements d’égout.

Règles pour la cotisation

Il faut calculer les cotisations à déposer en même temps que les sommes du fonds de prévoyance, au moment de l’établissement du budget annuel. La cible est toujours la plus haute franchise du syndicat, sauf celles pour les tremblements de terre et les inondations. Si les sommes du fonds d’auto assurance sont supérieures ou égales au montant de la plus haute franchise, le syndicat n’aura pas besoin de cotiser l’année suivante. Par contre, si les sommes sont inférieures à la plus haute franchise, il faudra cotiser.

Si la capitalisation du fonds est à 50 % ou moins de la franchise, il faut imposer 50 % du montant de la franchise pendant l’année. Si elle est a plus de 50 % de la franchise, il faut cotiser la différence entre le montant déjà présent et la franchise la plus élevée.