Les allégations formulées contre le propriétaire immobilier soulèvent une couverture possible par la police d'assurance en responsabilité civile. Le tribunal ordonne à l'assureur d’assumer les frais de défense dans le cadre d’une réclamation où le mur mitoyen de deux édifices de la rue Notre-Dame à Montréal est au centre du litige. 

Avant de traiter de la demande de type Wellington récemment accordée par la Cour supérieure du Québec, un détour est requis pour mettre en contexte cette affaire. Une décision a été rendue le 7 mai 2025 par le juge Thomas Davis, de la Cour supérieure.

La société 8782601 Canada inc., faisant affaire sous le nom d’Atwill-Morin Échafaudage, fournit des étaiements ou renforts à la compagnie Démolition et Excavation Demex afin de soutenir le mur mitoyen de l’immeuble détenu par Immeubles SLG. Cet édifice a été déclaré perte totale à la suite d’un incendie survenu le 27 octobre 2023.

La Ville de Montréal intervient afin d’assurer la sécurité du public. Les ingénieurs mandatés par SLG recommandent la démolition. Demex obtient le mandat de s’occuper de la démolition, mais elle doit le faire en assurant la stabilité du mur mitoyen de l’édifice voisin, détenu par Bullion Properties.

Le bail de location du matériel entre Demex et son fournisseur commence quand les renforts fournis par Atwill-Morin quittent sa cour et prend fin quand ils y sont retournés. Au moment de l’audience tenue devant le tribunal le 22 avril 2025, les renforts étaient toujours installés sur l’immeuble de Bullion. 

Le 17 juin 2024, le juge Davis avait refusé une demande de sauvegarde intentée par SLG qui réclamait que Bullion se charge des installations en place pour assurer la pérennité du mur mitoyen. 

En septembre 2024, les ingénieurs de la firme Genirom avisent Atwill-Morin que le retrait des renforts pourrait causer une situation dangereuse pour le public. En octobre 2024, Demex informe Atwill-Morin de la résiliation unilatérale du bail pour les étaiements.

Auparavant en août 2024, SLG avait elle-même résilié son contrat avec Demex, car elle n’arrivait pas à s’entendre avec le propriétaire voisin sur le partage du coût des étaiements.

Le 22 novembre 2024, Atwill-Morin intente une action contre Demex pour le paiement de la location du matériel. La défenderesse appelle SLG en garantie. Celle-ci désire appeler Bullion en arrière garantie. Bullion s’oppose à cette demande, tout comme Atwill-Morin.

En otage 

Ces procédures multiples ont été tranchées par le juge Davis en mai 2025. Atwill-Morin allègue être prise en otage par les propriétaires des deux immeubles, car rien n’indique que les travaux de réfection seront effectués par l’une ou l’autre des parties, ce qui l’empêche de récupérer ses équipements. 

Le tribunal devra éventuellement décider qui devra assumer le coût des étaiements laissés en place par Atwill-Morin, qui n’a pas eu le choix d’agir ainsi. Si Bullion doit payer, il se peut que cette dernière commette une faute extracontractuelle envers SLG en refusant de payer les coûts de location du matériel d’Atwill-Morin. Il y a donc une connexité entre l’action en garantie de Demers contre SLG et la demande d’intervention soumise par celle-ci contre Bullion, ajoute le juge Davis. 

La présence de Bullion est nécessaire afin de trouver une solution complète au litige, estime le tribunal. Dans la mesure où Demex avait raison de mettre fin à la location de ses équipements, après avoir elle-même rempli son mandat de démolir l’immeuble de SLG, Atwill-Morin doit savoir auprès de qui elle peut réclamer le paiement.

Le tribunal conclut qu’il n’y a pas lieu de disjoindre l’action principale, soit le recours d’Atwill-Morin contre Demex, des actions en garantie et en arrière-garantie. La trame factuelle de toutes ces actions est interreliée et les traiter de manière distincte serait une mauvaise utilisation des ressources judiciaires, conclut le juge Davis. 

La requête Wellington 

Immeubles SLG dépose sa demande de type Wellington afin d'obliger son assureur, HDI Global SE Canada Branch, à assumer sa défense dans le cadre de cet appel en garantie contre elle. Le juge Justin Roberge, de la Cour supérieure, entend les arguments des parties le 22 mars 2026. 

La démolition ravive un différend antérieur entre SLG et Bullion quant à l’état et à la stabilité du mur mitoyen. Chacun conteste sa responsabilité à l’égard des travaux requis pour en assurer la solidité. 

Atwill-Morin a obtenu une ordonnance de sauvegarde contre Demex afin de se faire payer les frais de location. Demex appelle ensuite SLG en garantie pour se faire rembourser ces sommes, qui totalisent 33 987,30 $ en date du 1er janvier 2025.

Le 23 décembre 2024, le juge Martin Castonguay de la Cour supérieure ordonne à Demex de payer Atwill-Morin, puis ordonne à SLG de rembourser Demex. Le 28 février 2025, la Cour d’appel du Québec refuse d’accorder la permission à SLG de faire appel du jugement de décembre 2024. 

C’est dans ce contexte que le tribunal doit déterminer si l’assureur HDI Global est tenu d’assumer la défense de SLG dans le cadre de l’appel en garantie. L’assureur allègue que le litige ne découle pas d’un sinistre couvert par la police d’assurance.

Selon HDI Global, la nécessité d’installer des étaiements afin de soutenir le mur mitoyen résulte de problèmes structuraux qui sont antérieurs à l’incendie qui a ravagé l’immeuble. En pareil cas, la réclamation repose sur les obligations contractuelles de SLG envers Demex, et non sur des dommages matériels causés par un événement assuré.

Selon SLG, la cause de l’instabilité du mur mitoyen demeure incertaine et pourrait résulter de l’incendie, d’une condition préexistante ou d’une combinaison de ces facteurs. Il y a donc une possibilité de couverture, ce qui suffit à faire naître l’obligation de défense imposée à l’assureur qui est prévue à l’article 2503 du Code civil du Québec. 

Les principes juridiques de la demande de type Wellington sont connus depuis l’arrêt Geodex contre Zurich rendu par la Cour d’appel du Québec en 2006, indique le juge Roberge dans sa décision rendue le 12 mai dernier. Il suffit que la réclamation puisse être couverte, en tout ou en partie, pour que l’assureur soit tenu de payer la défense de son assuré.

Selon le tribunal, les allégations de SLG montrent que la police pourrait couvrir la réclamation et HDI Global est tenue d’assumer sa défense.

Demex allègue que les coûts réclamés découlent des travaux exécutés pour répondre aux besoins de SLG. Or, ces besoins résultent directement de la destruction de l’immeuble sinistré. Dans sa décision de février 2025, la Cour d’appel souligne d’ailleurs que le litige entre les parties prend naissance à la suite d’un incendie ayant entraîné la démolition de l’immeuble de SLG. 

Les causes de l’instabilité 

Présents devant le tribunal lors de la demande d’ordonnance de sauvegarde tranchée en juin 2024, les experts de Bullion attribuaient les faiblesses du mur mitoyen à trois causes, dont l’une remonte à la construction de l’immeuble SLG. Le tribunal retient alors que les raisons de ces faiblesses peuvent être attribuées au manque d’entretien ou à l’incendie. 

L’assureur soutient que le lien entre l’incendie et la réclamation ne saurait être étendu indéfiniment et que les travaux d’étaiement auraient été nécessaires même en l’absence d’un sinistre. Cette hypothèse ne peut être analysée par le tribunal à ce stade du litige, souligne le juge Roberge. 

Sans l’incendie, SLG n’aurait pas fait démolir son immeuble par Demex, laquelle n’aurait pas loué le matériel d’Atwill-Morin pour stabiliser le mur mitoyen. Le lien entre l’incendie et la réclamation ne peut être écarté, car le sinistre a pu contribuer aux dommages allégués. 

Le tribunal rappelle que la demande Wellington vise à éviter de placer l’assurée dans une situation financière précaire en l’obligeant à payer immédiatement ses frais de défense et à devoir attendre avant de se faire rembourser par l’assureur. L’assuré a souscrit une assurance en responsabilité civile précisément pour se prémunir contre ce risque financier. 

Le tribunal prend note que SLG ne conteste pas le droit de l’assureur de désigner lui-même les avocats chargés de sa défense. Le tribunal ordonne à l’assureur de rembourser les honoraires extrajudiciaires, les honoraires judiciaires, les dépens et les frais encourus à compter de la date où la perte lui a été rapportée.

Les montants payés par SLG afin de se conformer aux ordonnances de sauvegarde pourront faire l’objet d’un débat lors de l’audience au mérite, conclut le tribunal.