Un agent d’assurance disculpé malgré une couverture résidentielle inadéquate

La Cour suprême de la Colombie-Britannique a rejeté une poursuite pour négligence dans laquelle il était allégué qu’un agent d’assurance avait ignoré un avis de changement de zonage et laissé un immeuble sous-assuré pendant des années. Dans une décision rendue le 25 septembre 2026, disponible seulement en anglais, le tribunal a conclu que Kulwinder Kaur Sanghera n’avait pas réussi à démontrer que Gold Key Insurance Services Ltd. avait fait preuve de négligence.

Un immeuble à vocation commerciale assuré comme résidence

En 2006, Sukhdarshan Sandhu, agent d’assurance chez Gold Key, a souscrit auprès de La Compagnie mutuelle d’assurance Wawanesa une assurance pour un immeuble résidentiel locatif situé à Coquitlam, en Colombie-Britannique, appartenant à Kulwinder Kaur Sanghera et à Jagjit Sanghera.

Plus tard cette année-là, le zonage de l’immeuble a été modifié pour permettre un usage commercial. Un atelier de réparation automobile a commencé à louer les lieux en 2007. Malgré ce changement, l’immeuble est demeuré assuré comme habitation résidentielle jusqu’à ce qu’un incendie survienne en 2014. Lors des renouvellements annuels, il continuait d’être désigné comme une « habitation de base » (Basic Dwelling).

Le 4 mars 2014, un incendie a détruit la majeure partie du bâtiment. À ce moment, l’atelier de réparation automobile éprouvait des difficultés financières et n’avait pas payé son loyer depuis quelques mois.

Dans une lettre datée du 21 mars 2014, Wawanesa a refusé de couvrir le sinistre en raison du changement non déclaré de la vocation locative de l’immeuble, désormais destiné à un usage commercial. Six jours plus tard, l’assureur a annulé rétroactivement, à compter du 1er mars 2007 environ, la police combinée couvrant l’immeuble locatif des Sanghera et l’immeuble dont le zonage avait été modifié. Il a remboursé les primes versées depuis mars 2007, totalisant 11 445 $.

Les propriétaires soutenaient que l’absence de couverture d’assurance avait entraîné une diminution d’environ 90 000 $ à 100 000 $ du prix de vente de l’immeuble, en plus de leur faire perdre des revenus locatifs.

En février 2024, Mme Sanghera a consenti au rejet de sa poursuite contre Wawanesa.

Les propriétaires mettent en cause leur agent d’assurance

Les Sanghera affirmaient avoir informé M. Sandhu du changement de zonage de l’immeuble et de sa location à des fins commerciales. Ils soutenaient également que ce changement d’usage aurait dû être évident pour l’agent lorsqu’il se rendait dans un commerce voisin et qu’il aurait dû s’informer des changements éventuels lors des renouvellements annuels de la police.

Gold Key niait que M. Sandhu ait été informé du changement d’usage de l’immeuble et contestait tant le manquement allégué à ses obligations que les pertes financières réclamées par les propriétaires.

Le tribunal met en doute les témoignages des propriétaires

Le tribunal a jugé les témoignages des propriétaires contradictoires et peu fiables, concluant qu’ils n’avaient pas établi que M. Sandhu avait été informé du changement d’usage de l’immeuble. Il a estimé peu probable qu’un agent d’assurance laisse sciemment un immeuble couvert pendant des années par une police inappropriée sans intervenir.

Le tribunal a également souligné que M. Sanghera, un propriétaire immobilier expérimenté, avait reçu des documents de renouvellement indiquant que la couverture demeurait résidentielle et n’avait jamais entrepris de démarches pour obtenir une assurance commerciale.

Le tribunal a aussi rejeté l’argument selon lequel M. Sandhu aurait dû remarquer le changement d’usage en passant devant l’immeuble. Les photographies montraient que le bâtiment avait toujours l’apparence d’une maison résidentielle.

Quant à l’allégation selon laquelle M. Sandhu aurait dû inspecter l’immeuble ou s’informer de changements éventuels lors des renouvellements annuels, le tribunal a fait remarquer que ces obligations n’avaient pas été dûment invoquées dans la poursuite. La démonstration de l’existence de telles obligations aurait également nécessité une preuve d’expert portant sur la norme de diligence attendue d’un représentant en assurance.

La poursuite a également échoué parce que les propriétaires n’avaient pas établi leurs pertes financières. Le tribunal a jugé que leurs témoignages concernant la diminution du prix de vente et la perte de revenus locatifs manquaient de précision. Il a également souligné qu’ils n’avaient pas produit de documents justificatifs, notamment le contrat de vente de l’immeuble et les registres de location.