Un assureur ontarien doit indemniser les victimes d’une fraude hypothécaire

La Cour d’appel de l’Ontario a publié une décision, disponible seulement en anglais,  portant sur une question qui a des répercussions directes sur le marché de l’assurance des cabinets de courtage hypothécaire : lorsqu’une dirigeante d’un cabinet titulaire d’un permis détourne des fonds de clients détenus en fiducie dans l’attente d’une transaction hypothécaire, l’avenant couvrant la fraude rattaché à la police d’assurance erreurs et omissions du cabinet s’applique-t-il? La Cour a accueilli l’appel, infirmant un jugement sommaire qui avait rejeté la réclamation des clients contre l’assureur La Souveraine, Compagnie d’assurance générale.

Une opération de financement hypothécaire donne lieu à un litige d’assurance

Le litige remonte à 2016, lorsque Carmelo Calabrese, dirigeant de deux sociétés ontariennes (« les appelantes »), a cherché à obtenir un financement hypothécaire pour acquérir un immeuble résidentiel destiné à loger des étudiants. Les appelantes ont fait affaire avec Aztec Financial Corp. (« Aztec »), un cabinet de courtage hypothécaire titulaire d’un permis, et sa dirigeante, Barbara Romanow. Aztec a présenté aux appelantes un prêteur potentiel pour un financement d’environ 6,75 millions de dollars.

Comme condition au financement proposé, les appelantes ont déposé 350 000 dollars américains (459 975 dollars canadiens) auprès d’Aztec afin de démontrer leur capacité financière. Les fonds devaient être détenus en fiducie, puis restitués 19 jours plus tard.

Or, Barbara Romanow a retiré la majeure partie de l’argent du compte, et ces sommes n’ont pas été remboursées. Les fonds restants ont été gelés par la banque d’Aztec, la Banque de Montréal (« BMO »).

Les appelantes ont obtenu un jugement par défaut contre Aztec et Barbara Romanow et ont récupéré une partie de l’argent par voie de saisie-arrêt. Elles ont ensuite poursuivi La Souveraine et BMO afin de recouvrer le solde impayé de 353 520,92 $.

En vertu de la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques de l’Ontario et de ses règlements, Aztec était tenue de souscrire une assurance erreurs et omissions comportant une garantie étendue contre la fraude d’au moins 500 000 $ par sinistre.

Aztec avait souscrit auprès de La Souveraine une police d’assurance responsabilité pour erreurs et omissions des courtiers hypothécaires (Mortgage Broker Errors and Omissions Liability Policy). Cette police couvrait la responsabilité découlant d’actes fautifs commis dans la prestation de services professionnels. Elle excluait toutefois les actes malhonnêtes ou frauduleux, les gains personnels indus ainsi que les pertes liées aux fonds sous la garde de l’assuré.

Cependant, un avenant destiné aux cabinets de courtage titulaires d’un permis en Ontario prévoyait une protection particulière contre les actes malhonnêtes ou frauduleux. Cet avenant couvrait les activités de courtage hypothécaire réglementées et fixait une limite de garantie de 500 000 $ par réclamation, conformément au minimum réglementaire. L’article 49 du règlement oblige les cabinets à détenir en fiducie les fonds reçus dans le cadre d’activités hypothécaires réglementées.

En août 2025, le juge John R. McCarthy, de la Cour supérieure de justice de l’Ontario, a rejeté la réclamation des appelantes contre La Souveraine par jugement sommaire. Le juge saisi de la requête a estimé que la perte des appelantes découlait du manquement d’Aztec à son obligation de conserver et de restituer les fonds détenus en fiducie, plutôt que d’un défaut d’avancer ou de garantir des fonds hypothécaires.

Il a retenu la définition de « mortgage money » figurant à l’article 1 de la Loi sur les hypothèques (Mortgages Act, L.R.O. 1990), soit « de l’argent ou une valeur monétaire garantis par une hypothèque ». Il en a conclu que, puisque le versement des appelantes n’était pas garanti par une hypothèque, il ne pouvait constituer des fonds hypothécaires.

Bien que le juge ait reconnu que son interprétation semblait incompatible avec le cadre réglementaire, il a refusé de s’appuyer sur celui-ci pour interpréter la police.

Les appelantes ont porté la décision devant la Cour d’appel de l’Ontario.

Fonds en fiducie ou fonds hypothécaires?

En appel, les appelantes réclamaient le remboursement de 353 520,92 $ en vertu de la police d’assurance erreurs et omissions d’Aztec et demandaient de nouveau qu’un jugement sommaire soit rendu en leur faveur.

Elles soutenaient que l’avenant couvrant la fraude s’appliquait puisque les sommes avaient été remises à Aztec dans le cadre de l’obtention d’un financement hypothécaire et constituaient des « fonds hypothécaires » au sens de l’avenant.

Selon elles, le juge de première instance avait commis deux erreurs : il avait considéré que le fait que les fonds soient détenus en fiducie excluait qu’ils puissent également constituer des fonds hypothécaires, et il avait interprété le contrat d’assurance indépendamment du régime réglementaire qui imposait la souscription de cette assurance.

La Souveraine maintenait pour sa part que la police ne s’appliquait pas. L’assureur soutenait que les exclusions prévues au contrat étaient applicables et que l’avenant couvrant la fraude ne pouvait jouer, puisque les sommes détournées étaient détenues en fiducie plutôt que garanties par une hypothèque.

Le cadre réglementaire guide l’interprétation de la couverture

La Cour d’appel de l’Ontario a établi que la question centrale relevait de l’interprétation contractuelle. Il s’agissait plus précisément de déterminer si l’expression « défaut d’avancer ou de garantir des fonds hypothécaires », figurant dans l’avenant couvrant la fraude, englobait sans ambiguïté la perte subie par les appelantes. La Cour a conclu qu’aucune déférence n’était due au juge de première instance sur cette question.

S’appuyant sur l’arrêt Ledcor Construction Ltd. c. Société d’assurance d’indemnisation Northbridge, rendu en 2016, la Cour a confirmé que l’interprétation d’un contrat d’assurance type a une valeur jurisprudentielle qui dépasse les parties au litige et qu’elle est assujettie à la norme de contrôle de la décision correcte.

Le juge de première instance avait commis une première erreur en interprétant l’avenant indépendamment de son contexte réglementaire.

La Cour a souligné que la police était loin de constituer un simple contrat d’assurance privé. Pour exercer ses activités de courtage hypothécaire en Ontario en vertu de son permis, Aztec devait obligatoirement détenir une assurance erreurs et omissions comportant une garantie étendue contre la fraude.

Le régime réglementaire faisait donc partie du contexte juridique et commercial dans lequel la police avait été émise. Lorsque le libellé du contrat le permet raisonnablement, un tribunal doit privilégier une interprétation conforme aux exigences réglementaires applicables plutôt qu’une interprétation qui placerait le contrat en contradiction avec celles-ci.

Dans ce contexte, la Cour a conclu que l’expression « défaut d’avancer ou de garantir des fonds hypothécaires » englobait sans ambiguïté la perte subie par les appelantes.

Selon la Cour, l’expression « fonds hypothécaires », dans le contexte de l’avenant, désigne le lien entre l’argent et l’activité hypothécaire réglementée à laquelle l’avenant s’applique, et non uniquement des sommes garanties par une hypothèque.

Le juge de première instance avait donc commis une erreur en adoptant la définition plus restrictive de « fonds hypothécaires » prévue à l’article 1 de la Loi sur les hypothèques, dont le contexte d’interprétation diffère de celui de l’avenant.

Les fonds en fiducie et les fonds hypothécaires ne constituent pas des catégories mutuellement exclusives. La première expression décrit la forme juridique sous laquelle l’argent est détenu, tandis que la seconde renvoie à son lien avec une activité hypothécaire réglementée.

D’ailleurs, l’article 49 du règlement oblige lui-même les cabinets de courtage à détenir ces sommes en fiducie. Le seul fait que les fonds soient détenus en fiducie ne pouvait donc déterminer s’ils constituaient également des « fonds hypothécaires » au sens de l’avenant.

La Cour a également estimé qu’exiger que les fonds soient garantis par une hypothèque pour que la couverture s’applique priverait le terme « garantir » de son autre sens, celui de protéger des fonds contre un risque de perte.

Dans son sens courant, ce terme signifie « protéger contre un danger, un préjudice ou une perte ». Aztec avait donc manqué à son obligation de protéger les fonds hypothécaires en les dilapidant.

Les fonds détenus en fiducie avaient été remis à Aztec dans le but d’obtenir un financement hypothécaire. En les dilapidant, Aztec avait également fait défaut de garantir l’obtention du financement hypothécaire envisagé. Il existait ainsi un lien direct entre la fraude, le défaut d’obtenir le financement et la perte subie.

La Cour a relevé une autre erreur fondamentale : le juge de première instance avait dissocié l’interprétation du contrat d’assurance du régime réglementaire en vertu duquel cette assurance était obligatoire.

Il n’était pas nécessaire de démontrer que La Souveraine avait une connaissance subjective des exigences réglementaires. L’intention de s’y conformer est présumée de manière objective, et un assureur qui exerce ses activités dans un marché réglementé et émet une police conçue pour satisfaire à une obligation provinciale d’assurance est raisonnablement présumé connaître ces exigences.

La Cour a fait observer que l’interprétation proposée par La Souveraine entraînerait une conséquence : l’exigence réglementaire destinée à protéger l’argent des clients deviendrait précisément la raison pour laquelle l’assurance censée les protéger contre la fraude dans ce type de transaction ne s’appliquerait pas.

La protection serait ainsi la plus faible au moment même où les fonds des clients sont les plus vulnérables à un détournement, soit avant la conclusion de la transaction.

À l’inverse, l’interprétation des appelantes préserve des limites raisonnables à la couverture : il doit exister un lien suffisant entre les actes frauduleux de l’assuré et le défaut d’avancer ou de garantir des fonds liés aux activités de courtage hypothécaire réglementées.

La Cour a ajouté que toute ambiguïté serait résolue selon les principes d’interprétation qui tiennent compte de l’objectif de protection du public poursuivi par l’assurance obligatoire contre la fraude.

La règle contra proferentem, selon laquelle une ambiguïté contractuelle s’interprète à l’encontre de la partie qui a rédigé le contrat, favoriserait également les appelantes, puisque La Souveraine aurait pu formuler expressément la restriction de couverture qu’elle cherchait à faire appliquer.

La Cour a rejeté les autres moyens de défense de La Souveraine, concluant que les manquements allégués aux conditions de la police n’avaient pas été établis et que les appelantes étaient des clientes lésées, et non de simples créancières commerciales visées par l’exclusion relative aux créanciers prévue au contrat.

L’assureur doit verser 353 520 $

L’appel a été accueilli. Le jugement sommaire rendu en faveur de La Souveraine ainsi que l’ordonnance rejetant l’action des appelantes, prononcés par le juge McCarthy le 31 juillet 2025, ont été annulés.

Un jugement sommaire a été rendu en faveur des appelantes. La Souveraine est tenue de verser 353 520,92 $, plus les intérêts applicables, en vertu de la police d’assurance responsabilité pour erreurs et omissions des courtiers hypothécaires émise à Aztec.

Cette somme représente la portion impayée du jugement obtenu contre Aztec Financial Corp. et Barbara Romanow.