En l’absence de sinistre, l’assureur n’est pas obligé de défendre les assurés

Dans un litige découlant d’une transaction immobilière, les acquéreurs poursuivent les vendeurs en alléguant des vices cachés. Les anciens propriétaires réclament que leur assureur les défende. Dans le jugement de première instance, le tribunal rejette la demande de type Wellington et estime que la police ne couvre pas ce dommage en l’absence de sinistre. La Cour d’appel du Québec vient de confirmer cette conclusion.

Les demandeurs, Roxanne Joubert-Eusanio et Mathieu Cryans Kirouac, ont acheté l’immeuble résidentiel situé à L’Ancienne-Lorette le 15 avril 2024. Selon eux, les défendeurs Simon Lamontagne et Jean-Sébastien Bergeron ont transmis la déclaration du vendeur qui comprend des renseignements faux ou incomplets concernant les travaux effectués sur la structure de l’immeuble au fil des ans, « ce qui constitue des représentations dolosives ayant vicié leur consentement au moment de la formation du contrat ».

Les demandeurs allèguent que les défendeurs ont faussement laissé croire que l’immeuble n’avait pas fait l’objet de rénovations majeures. Il y en a eu pourtant plusieurs, notamment un agrandissement en 1989. Par la suite, un étage a été ajouté au-dessus de la chambre principale en 1995, puis un autre étage a été ajouté sur le garage ayant été lui-même agrandi, de même que l’ajout d’une salle de bain complète en 2021.

En première instance

Dans leur demande introductive d’instance, les acquéreurs demandent l’annulation de la vente, la restitution de la somme de 585 000 $ du prix de vente, de même qu’une condamnation de 30 000 $ pour les troubles, ennuis et inconvénients.

Les défendeurs déposent une demande Wellington le 27 novembre 2025 en alléguant que la Société d’assurance Beneva a l’obligation de les défendre en vertu de l’article 2503 du Code civil du Québec.

Devant la Cour supérieure, la juge Suzanne Ouellet du district judiciaire de Québec a entendu les parties le 21 janvier 2026. Beneva conteste la requête Wellington.

Le tribunal note que « l’obligation de défendre est restreinte à une réclamation qui peut relever du contrat d’assurance ». Une analyse des dispositions de la police est faite quant aux garanties couvrant la responsabilité civile, la définition de « dommage matériel » et l’exclusion couvrant la faute intentionnelle de l’assuré.

Comme cela avait été le cas dans un autre jugement récent dans une affaire de vices cachés en Montérégie, le tribunal souligne l’exclusion légale prévue à l’article 2465 du Code civil concernant les vices cachés. Cette exclusion libère l’assureur de son obligation d’indemniser le préjudice « qui résulte de freintes, diminutions ou pertes du bien et qui proviennent de son vice propre ou de la nature de celui-ci ».

Si le vice n’est pas couvert par l’assurance, en revanche, le sinistre qui en résulte est couvert, comme prévu à l’article 2464 du Code civil, précise la juge Ouellet. Autrement dit, la présence d’un vice caché n’est pas un sinistre en soi, mais le dommage qui résulte d’un événement lié au vice peut être un sinistre couvert.

Les demandeurs allèguent nettement le caractère intentionnel relié à la notion de dol. En conséquence, l’exclusion prévue à la police s’applique et le dommage n’est pas couvert.

Par ailleurs, une partie du recours entrepris ne vise qu’à annuler la transaction et à restituer le prix de vente, ce qui ne correspond pas aux notions de dommages-intérêts compensatoires ou de dommage matériel prévues à la police, ajoute le tribunal. Seule la réclamation de 30 000 $ pour les troubles et inconvénients est reliée aux représentations dolosives et à la présence de vices cachés.

Le tribunal estime que l’affaissement de l’escalier central n’est pas un sinistre au sens du contrat d’assurance, mais une résultante de la présence d’un vice caché, ce qui correspond à l’exclusion prévue à l’article 2465. Il n’y a donc pas de sinistre et le dommage n’est pas couvert.

Dans sa décision rendue le 12 février 2026, la juge Ouellet conclut que l’assureur n’est pas tenu à l’obligation de défendre les assurés.

En appel

Devant la Cour d’appel, le juge Éric Hardy a entendu la demande pour autorisation d’en appeler des vendeurs de l’immeuble le 28 avril dernier. Dans sa décision rendue deux jours plus tard, il rejette la demande de permission d’appeler du jugement rendu en cours d’instance par la Cour supérieure.

Selon le deuxième alinéa de l’article 31 du Code de procédure civile, le jugement qui rejette la demande de type Wellington est susceptible de causer un préjudice auquel le jugement final ne pourra remédier. Dans la présente affaire, le juge Hardy rejette la demande, car il estime que « l’appel proposé ne présente aucune chance raisonnable de succès ».

Les requérants reconnaissent que leur demande Wellington s’appuie strictement sur les dommages de 30 000 $ qui leur sont réclamés pour troubles et inconvénients. Or, le tribunal y voit simplement une demande accessoire à une réclamation qui n’en est pas une en dommages-intérêts.

Cette conclusion de la juge Ouellet « ne présente aucune faiblesse apparente ». Il n’est donc pas dans l’intérêt de la justice que l’appel proposé soit autorisé, conclut le juge Hardy. Selon lui, ces motifs suffisent pour rejeter la permission sollicitée sans qu’il soit nécessaire d’aborder les autres arguments avancés par les parties à l’audience.