Le tribunal donne raison à l’assureur qui refusait d'assumer la défense des assurés. Ces derniers, qui étaient poursuivis par les acheteurs de leur résidence, n’ont pas eu gain de cause, car les dommages allégués résultent de leur faute intentionnelle et ne sont pas un sinistre couvert par la police.

L’affaire a été entendue le 27 mars dernier dans le district judiciaire de Beauharnois par le juge Bernard Larocque, de la Cour supérieure du Québec. Les défendeurs dans cette poursuite, Marie Barrette et Éric Dignard, avaient vendu leur immeuble le 22 juin 2017.

Les acquéreurs, Andréa Sebastian Daquino et Michela Nicolini, soutiennent que l’immeuble était affecté d’importants vices cachés lors de la vente. Ils mentionnent notamment des infiltrations d’eau et affirment que ces vices étaient connus des vendeurs, qui auraient sciemment omis de les leur déclarer. Leur réclamation totalise 322 997,03 $.

Les défendeurs se tournent alors vers leur assureur en responsabilité, Intact Assurance, et sollicitent des ordonnances de type Wellington pour qu’il assume immédiatement leur défense et les indemnise pour les dommages qui leur sont réclamés. L’assureur s’y oppose.

Selon Intact, la poursuite qui les vise est une réclamation visant la réduction du prix de vente de l’immeuble, ce qui n’est pas un sinistre couvert par la police. La compagnie d’assurance ajoute que, même si les dommages liés à des travaux correctifs sont réclamés, ceux-ci ne sont pas couverts.

Dans sa décision rendue le 16 avril 2026, le juge Larocque donne raison à Intact et refuse d’accorder la requête Wellington aux défendeurs dans ce litige.

Les principes

Le tribunal rappelle les principes applicables lorsque l’article 2503 du Code civil du Québec est en jeu. L’assureur en responsabilité est tenu de prendre fait et cause de l’assuré dans le cadre d’une action intentée contre lui par un tiers. Les frais de défense résultant de cette action sont à la charge de l’assureur, y compris les frais de justice, et ce, en sus du montant d’assurance.

La Cour d’appel du Québec a récemment rappelé les principes applicables à une demande de type Wellington, en soulignant notamment que le débat doit demeurer sommaire à cette étape de l’instance. L’assuré doit établir la « simple possibilité » d’une couverture, ce qui permet d’enclencher l’obligation de l’assureur de le défendre. Le juge du fond sera alors responsable de déterminer les obligations de l’assureur en vertu de la police.

La poursuite

Très rapidement après la prise de possession, les acheteurs de l’immeuble au centre du litige découvrent la présence des infiltrations d’eau provenant de la salle de jeu et de la chambre froide.

Ils découvrent en soulevant une trappe dans la salle de jeu la présence de quelques centimètres d’eau autour du tuyau de drainage de la cuisine. Ils constatent que l’eau s’écoulait sous les planchers du sous-sol à chaque utilisation de l’évier de la cuisine. Le plancher de béton du sous-sol s’effrite sans effort lorsqu’on retire une partie du sous-plancher, et ils constatent aussi la prolifération importante de moisissure.

Du côté de la chambre froide, les nouveaux propriétaires constatent les mêmes problèmes de moisissure et des infiltrations d’eau surviennent lors de la fonte de neige ou à la suite de fortes pluies. Selon eux, les vendeurs « ont sciemment omis de divulguer cette information, malgré leur connaissance de la problématique, ce qui constitue un dol viciant leur consentement », allèguent les acquéreurs dans leur demande introductive d’instance. En droit, le dol est synonyme de tromperie ou de fraude.

Les demandeurs ont mandaté un expert pour déterminer la source de cette accumulation d’eau. Selon lui, l’eau s’infiltre au sous-sol depuis de nombreuses années et très probablement de façon récurrente. Il constate qu’une section de la dalle de béton a été rapiécée et que les vendeurs connaissaient probablement l’état des lieux. Le faux plancher de la salle familiale a été nivelé de façon à l’ajuster avec les fissures et les zones affaissées de la dalle. La déclaration du vendeur ne fait pas état de ces problèmes.

En plus des frais d’expertise et d’inspection du drain, les propriétaires réclament plus de 314 000 $ pour les travaux correctifs et 5 000 $ pour les dommages découlant de la faute des vendeurs.

Les clauses du contrat

La demande introductive d’instance a été déposée le 6 mai 2025 et signifiée aux défendeurs deux jours plus tard. Dès le 29 mai 2025, Intact leur écrit pour nier la couverture d’assurance. Elle souligne que la réclamation ne résulte pas d’un sinistre tel que défini par la police.

Le tribunal résume les dispositions relatives à la couverture d’assurance de responsabilité civile qui sont pertinentes au litige. En présence d’un sinistre, soit un événement qui cause la détérioration ou la destruction d’un bien et un dommage, il y aura paiement d’un montant d’assurance par l'assureur.

Intact soutient que la très grande majorité des dommages réclamés aux assurés sont reliés à des travaux correctifs. Cela équivaut à la réduction du prix de vente de l’immeuble, car les demandeurs allèguent que s’ils avaient eu connaissance des vices qui affectaient la résidence, ils ne l’auraient pas acquise au même prix.

Cette allégation est nécessaire pour respecter l’une des conditions exigées par l’article 1726 du Code civil et ainsi conclure à la responsabilité du vendeur, lequel est obligé de fournir un bien de qualité à l’acheteur. L’article 1728 précise que le vendeur est tenu de réparer le préjudice subi par l’acheteur.

Le tribunal précise que l’on ne peut présumer de la connaissance du vice par les vendeurs non professionnels, comme le sont Mme Barrette et M. Dignard. Les demandeurs doivent démontrer la connaissance du vice par les vendeurs, car ceux-ci sont présumés être de bonne foi.

La nature véritable de la poursuite est une compensation pour les vices qui leur ont été sciemment cachés par les vendeurs, ce qui constitue un dol, souligne le juge Larocque. Même en analysant les allégations de la poursuite et les pièces qui la soutiennent « de la manière la plus large possible », le tribunal estime qu’il « n’est pas possible de conclure que la couverture d’assurance s’applique dans le cas présent ».

Le prix de vente

Les vices sont suffisamment graves pour que le coût pour les réparer dépasse le prix d’achat de l’immeuble, acquis pour 285 000 $. Les acquéreurs disent qu’ils ignoraient l’existence de ces vices. Ils soutiennent que les défendeurs ont vicié leur consentement en ne les informant pas. « C’est clairement le vice caché que l’on vise à compenser ou à réparer et non des dommages découlant d’un sinistre », indique le tribunal.

Intact invoque l’article 2465 du Code civil, qui prévoit ceci : « L’assureur n’est pas tenu d’indemniser le préjudice qui résulte des freintes, diminutions ou pertes du bien et qui provient de son vice propre ou de la nature de celui-ci. »

La jurisprudence enseigne que la découverte d’un vice n’est pas un sinistre, poursuit le tribunal. Même à la suite d’une lecture attentive du rapport d’expertise commandé par les demandeurs, on ne peut conclure qu’il s’agit d’autre chose que de la correction des vices affectant l’immeuble.

Les travaux suggérés par l’expert s’inscrivent dans le même processus visant à corriger ces vices. On ne peut segmenter ces travaux « sans dénaturer les recommandations de l’expert ni y voir », comme le soutiennent les assurés, « des dommages distincts de ceux causés par les vices eux-mêmes ».

Quant à la réclamation pour les dommages-intérêts, invoquée en raison du dol commis par les vendeurs, l’article 2464 du Code civil prévoit que l’assureur n’est jamais tenu de réparer le préjudice résultant de la faute intentionnelle de son assuré.

« La seule possibilité que les assurés soient tenus responsables et condamnés aux dommages réclamés repose sur la démonstration que des vices existaient au moment de la vente et qu’ils ont été sciemment cachés », ajoute le tribunal en donnant raison à Intact.

Dans les circonstances propres de ce litige, la police ne couvre pas les dommages résultant de la faute intentionnelle des assurés. L’assureur ne peut être obligé de les défendre contre une réclamation qui n’est pas couverte. La demande Wellington soumise par les assurés le 17 octobre 2025 est donc rejetée.