Sous-sol endommagé par le feu : la propriétaire a gain de cause contre l’assureur

Un incendie se déclare dans une unité de condominium louée par sa propriétaire. L’assureur fait effectuer les réparations à la demande du syndicat de copropriété, mais refuse de réparer la douche du sous-sol, car celle-ci aurait été abîmée avant l’incendie. Le tribunal donne raison à la propriétaire. 

L’affaire a été entendue par la juge Sylvie Lachapelle, de la division des petites créances de la Cour du Québec, le 15 avril 2026 à Montréal. La demanderesse, Sharon Cole, habite à l’année à New Westminster en Colombie-Britannique. Les défenderesses sont L’Unique Assurances générales qui a pris fait et cause pour le Syndicat des copropriétaires des maisons Yamaska II et Gestion Condo, qui gère l’immeuble. 

En février 2021, un incendie se déclare dans l’immeuble situé sur la rue Notre-Dame ouest à Montréal. Le condo de la demanderesse est endommagé par le feu et l’eau. L’assureur allègue que les dommages réclamés n’ont pas été causés par l’incendie. 

Outre la douche qui n’a pas été réparée par l’assureur (9 198 $), la propriétaire réclame aussi le remboursement d’une rampe d’escalier (2 299,50 $) et le coût d’une porte de garde-robe qui n’a pas été remplacée (300 $). 

Outre ces montants, elle réclame aussi des sommes pour les tracas et le remboursement de son billet d’avion. Le tribunal limite cette partie de la réclamation à 1 000 $ et condamne l’assureur à payer la somme de 12 797 $ à Mme Cole. 

L’état de la douche 

Lors de l’audience, le syndicat et le gestionnaire n’étaient pas représentés, car l’assureur a pris fait et cause pour eux. L’Unique conteste la réclamation au motif que les administrateurs du syndicat ont respecté leurs obligations d’administrer, de préserver, de maintenir et d’exécuter le travail nécessaire comme prévu à la déclaration de copropriété. 

La propriétaire affirme que le gel peut aussi avoir endommagé la douche, car l’électricité a été coupée en plein hiver. Elle rappelle que la douche a été installée le 20 août 2020 dans le sous-sol. Le fournisseur confirme, le 19 mai 2021, que la chaleur de l’incendie a endommagé le produit en acrylique. 

Le 22 juin 2021, la présidente du syndicat de copropriété demande à Mme Cole de fournir une évaluation du coût de remplacement de la douche. Ce n’est que le 10 septembre 2021 que la demanderesse transmet l’évaluation au service d’indemnisation de l’assureur, incluant des commentaires de la part de l’entrepreneur général qui a évalué les dommages causés à la douche. 

La coordonnatrice du service d’évaluation externe de l’assureur l’informe dès le 8 juin 2021 que la douche n’a pas été endommagée par la chaleur de l’incendie et que la porte n’était pas étanche. 

La demanderesse allègue que son locataire ne s’est jamais plaint que la douche n’était pas étanche et que, de toute manière, ce constat n’avait rien à voir avec le fait que la douche était décollée du mur et du plafond. 

Concernant la porte manquante du garde-robe, la demanderesse précise que deux gros déshumidificateurs y avaient été installés. La porte a été retirée, mais jamais remise et est considérée comme perdue. 

L’homme à tout faire confirme de son côté qu’il a stabilisé la rampe qui était instable depuis le passage des pompiers et explique aussi avoir replacé la douche temporairement, désormais détachée du mur. 

Un premier feu aurait débuté dans la cuisine avant d’être rapidement maîtrisé par les pompiers. Un peu plus tard, un deuxième feu est déclaré au sous-sol, probablement à cause d’un article de fumeur. Les locataires ont été poursuivis, mais ces derniers n’étaient pas assurés et sont insolvables. 

Le représentant de l’assureur témoigne s’être rendu sur les lieux après les pompiers. Il aurait été prêt à faire la réparation, mais l’évaluation de la demanderesse comportait le remplacement complet. L’évaluateur, qui est allé sur les lieux après le sinistre et durant l’été, constate que la douche est très abîmée. 

Une experte chimiste a été mandatée par l’assureur et a produit un rapport le 18 mars 2025. À partir des photos prises au sous-sol et dans la chambre voisine de la salle de bain, elle conclut que le décollement des panneaux de la douche n’est pas attribuable à l’incendie. 

Balance des probabilités 

Dans sa décision rendue le 16 juin 2026, la juge Lachapelle est d’avis que Mme Cole a réussi à démontrer, selon la balance des probabilités, le bien-fondé de sa réclamation. Plusieurs facteurs ont pu altérer la solidité de la douche, dont le gel et l’arrosage par les pompiers. Même si l’électricité n’a été coupée que durant deux jours, le sinistre a eu lieu en février, précise le tribunal. 

Après avoir analysé toute la preuve et les photos et entendu les témoignages, la juge Lachapelle note qu’il y a une fissure apparente entre le mur et le plafond de la douche acrylique.

Même si la présence de silicone au pied de la douche soulève le doute quant à l’étanchéité de la porte, cela ne change rien au fait que la cabine en acrylique a été endommagée, soit par l’incendie ou à la suite de l’intervention des pompiers, comme le mentionne le rapport de l’entrepreneur général. Ce dernier s’est rendu sur les lieux, contrairement à l’experte chimiste de l’assureur. 

La douche a été posée en 2020, quelques mois avant l’incendie, et le fournisseur est d’avis que la chaleur a fragilisé l’acrylique. Le tribunal en conclut que la demanderesse a prouvé de manière suffisamment claire et convaincante l’existence d’un dommage associé à l’incendie. 

Le tribunal rejette la réclamation de la demanderesse concernant le coût de son billet d’avion. Elle « a fait le choix d’acheter un appartement à Montréal alors qu’elle habite en Colombie-Britannique » et elle doit assumer ses frais de déplacement.