Le copropriétaire provoque un dégât d’eau en faisant des travaux à l’intérieur de son appartement. Le syndicat de copropriété poursuit le copropriétaire et son assureur. Le tribunal lui donne raison, mais réduit la somme que les défendeurs devront verser, jugeant les montants exagérés pour certains éléments de la réclamation.

Le sinistre est survenu le 18 octobre 2023. Justin Orleans, copropriétaire de l’unité 1 du condo, installe une étagère au-dessus de la toilette dans la salle de bain de son condominium avec sa conjointe de l’époque. Lors des travaux, le tuyau d’alimentation en eau est perforé et un dégât d’eau s’ensuit, causant des dommages à deux unités voisines.

Pendant 10 à 15 minutes, l’eau fuit abondamment, car les gens qui vivent dans l’unité ne savent pas où est l’entrée d’eau. L’intervention de l’administratrice du Syndicat de la copropriété Kubik phase 2, qui est le demandeur dans cette affaire, est requise.

L’assureur refuse

Le copropriétaire et son assureur, Prysm assurances générales, sont les défendeurs dans ce litige. M. Orleans allègue n’avoir commis aucune faute, car il a installé l’étagère en suivant les instructions du manufacturier et en utilisant les pièces fournies pour fixer l’étagère.

Les défendeurs ajoutent que le tuyau d’alimentation en eau n’a pas été installé selon les règles de l’art, en plus de trouver que les dommages réclamés sont grossièrement exagérés. La réclamation du syndicat totalise 69 542,69 $.

Les défendeurs plaident aussi que les clauses pénales de la Déclaration de copropriété sont inapplicables. Selon eux, les intérêts de 2% par mois et de 26,82% par année sont aussi illégaux et abusifs.

L’affaire a été entendue par la juge Karine Beaudry, de la Cour du Québec, les 12 et 13 mars 2026 à Montréal. La mise en délibéré a commencé le 10 avril 2026 après le dépôt d’observations additionnelles par les parties.

Dans sa décision rendue le 2 septembre dernier, le tribunal donne raison au syndicat de copropriété. Cependant, la somme que les défendeurs devront verser a été réduite, car certaines des sommes réclamées par le demandeur n’ont pas été retenues ou ont été modifiées par le tribunal.

Analyse du contexte

La juge Beaudry conclut que le copropriétaire a commis une faute et que le demandeur doit être indemnisé pour les coûts de la réparation du préjudice occasionné par le geste de M. Orleans.

Ce dernier, et sa conjointe qui l’assiste dans l’installation, n’ont aucune connaissance ni expérience en construction. Aucune autorisation n’est demandée au syndicat avant de procéder à l’installation. Le défendeur ne consulte pas les plans de l’unité pour savoir s’il y a une conduite d’eau dans le mur. Or, toutes les installations de plomberie (la baignoire, la pomme de douche, le lavabo et la toilette) sont positionnés sur le même mur où l’étagère sera posée.

Les résidents de l’unité affirment avoir suivi les instructions du manufacturier, notamment en utilisant une perceuse avec une mèche dont la longueur n’est pas précisée pour installer les ancrages. « Ils sont toutefois d’avis que l’installation serait plus solide si l’étagère était vissée directement dans des montants de bois et non pas fixée avec les ancrages », écrit le tribunal.

Le premier montant de l’étagère est installé sans incident. Pour le deuxième, ils pensent avoir détecté un colombage en bois, mais il s’agit plutôt d’un morceau de contreplaqué installé entre les colonnes métalliques des murs pour fixer les panneaux de gypse. Le tuyau d’alimentation en eau de la toilette y est adossé.

La perforation de la conduite résulte probablement de la mèche de la perceuse utilisée. Le plombier qui agit comme expert pour les défendeurs soutient que la perforation est attribuable au non-respect des normes de construction et des règles de l’art. Il affirme qu’une plaque métallique aurait dû être insérée entre le contreplaqué et le tuyau.

Ces allégations sont contredites par l’expert du demandeur et le tribunal conclut d’ailleurs que l’installation est conforme. Par ailleurs, avant de percer le mur, le défendeur n’a fait aucune démarche pour localiser le tuyau. Il ne s’informe pas auprès du syndicat avant d’effectuer les travaux.

De plus, M. Orleans ne respecte pas les instructions pour l’installation de l’étagère en décidant de la fixer directement dans ce qu’il pense être un montant au lieu d’utiliser les ancrages fournis par le fabricant. Les deux experts soulignent que s’il les avait utilisés, le tuyau n’aurait pas été perforé.

Le tribunal estime que la faute du défendeur a causé les dommages à sa partie privative de même qu’à celles de ses voisins. Il a ainsi contrevenu à la Déclaration de copropriété.

La réclamation pour les travaux

Les travaux d’urgence et de réparation des dégâts sont estimés à 23 960,06 $, comprenant des montants payés à la firme chargée d’assécher les unités, au plombier et à la firme responsable des travaux de réfection. Comme le contrat d’assurance qui couvre le syndicat comporte une franchise de 25 000 $, la somme n’est pas réclamée à l’assureur de ce dernier.

Au procès, le syndicat confirme que les factures ont été payées, mais ne produit aucune preuve de paiement. Les défendeurs contestent le quantum des dommages réclamés pour ces travaux de même que les autres montants faisant partie de la demande.

L’estimateur en bâtiment de l’assureur témoigne au procès et conteste la facture pour le séchage des unités. Le tribunal ne retient pas ses arguments et accorde la somme demandée, tout comme celle pour la réparation du tuyau faite par le plombier.

Toutefois, la facture de l’entrepreneur chargé des rénovations n’est pas suffisamment détaillée, selon le tribunal. La facture n’indique que le coût global des travaux exécutés dans chaque unité, avec une durée approximative. Elle n’indique pas le taux horaire et les corps de métier qui sont intervenus sur le chantier. Les photos fournies par le demandeur n’aident pas le tribunal à y voir clair.

La juge Beaudry souligne qu’il est impossible de déterminer pourquoi les travaux exécutés dans les unités voisines ont coûté plus cher. Une partie du plancher de l’unité 1 devait être changée, ce qui n’était pas le cas pour les deux autres appartements. L’estimation faite par l’assureur du coût de ces travaux est retenue. La somme accordée pour les travaux d’urgence et les réparations totalise 20 833,67 $.

Les autres honoraires

En sus, le demandeur exige le paiement de pénalités de frais de retard et les intérêts, les frais judiciaires déjà engagés et des frais de gestion. Les montants réclamés sont de plus de 45 000 $, soit près du double de la somme réclamée pour les travaux.

Pour les honoraires et les déboursés extrajudiciaires, le syndicat s’appuie sur l’article 107 de la Déclaration de copropriété. Selon le tribunal, l’objectif de la clause « est assurément de ne pas faire supporter par la collectivité des copropriétaires les conséquences du défaut d’un seul d’entre eux de respecter la déclaration de copropriété », ce qui est le cas dans le présent litige.

Le tribunal estime que la clause pénale est valide, mais il appartient au syndicat de défendre le caractère raisonnable des honoraires réclamés. À cet égard, le tribunal « ne peut concevoir que le syndicat aurait accepté d’assumer des honoraires de 28 102,76 $ pour recouvrir une somme maximale de 23 960,06 $ si ce n’était de l’existence d’une telle clause, ce qui démontre en soi le caractère déraisonnable des honoraires engagés ».

Cependant, le tribunal rappelle que si les dommages réclamés avaient été payés dès le départ, le syndicat n’aurait pas eu à intenter ce recours. Usant de sa discrétion, le tribunal réduit les honoraires extrajudiciaires auxquels le demandeur a droit et les fixe à 17 500 $.

Les frais de retard

Enfin, l’article 173 de la Déclaration de copropriété prévoit un taux d’intérêt de 2% par mois, ou de 26,82% par année pour les arrérages de tout versement ou paiement requis, à compter de la date où ils sont exigibles. La réclamation du syndicat totalisait 17 127,76 $.

Dans une autre affaire tranchée en 2026 où une clause semblable était contestée, le tribunal avait réduit les intérêts exigibles au taux légal de 5%, estimant que le taux d’intérêt prévu dans la clause comme étant déraisonnable et abusif. Pour les travaux de réparation, l’intérêt s’appliquera à compter du 22 mai 2024, soit à l’échéance de la mise en demeure.

Quant à l’intérêt à payer pour les honoraires extrajudiciaires, il se limite aussi au taux légal de 5% et s’applique à partir de la date du jugement. L’indemnité additionnelle est accordée pour l’ensemble des condamnations.

Selon le tribunal, l’assureur Prysm est autant tenu que l’assuré d’indemniser le demandeur. M. Orleans ne pouvait régler le litige sans l’accord de l’assureur et conséquemment, n’a pas à payer les honoraires seul, car ceux-ci ont été engagés en raison du refus de l’assureur de payer les dommages réclamés par le syndicat.

La police d’assurance prévoit que Prysm assure la responsabilité civile et aucune franchise n’est prévue. Le tribunal établit que la part de M. Orleans dans la condamnation est de 0% et celle de l’assureur est de 100%.

Enfin, les frais d’expertise du professionnel embauché par le demandeur sont limités à une somme de 3 407,54 $. Les frais de justice sont aussi payables par les défendeurs.