Un règlement québécois récent exige que les syndicats de copropriétaires dotent leur immeuble de carnets d’entretien. La gestion des copropriétés s’est-elle améliorée en conséquence? Certains en doutent.
Il a été clairement établi que, depuis des années, nombre de copropriétés disposent de fonds de prévoyance insuffisamment capitalisés, tant pour l’entretien normal que pour les urgences.
Le nouveau Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise, en vigueur depuis août 2025, a-t-il changé la donne? Pas pour une forte proportion des copropriétés, surtout les plus petites, de six logements et moins, selon Me Yves Joli-Coeur, avocat spécialisé en copropriété. Il dénonce une méconnaissance largement répandue de l’environnement réglementaire, chez les copropriétaires, un fait établi depuis longtemps.
Les petits immeubles abritent la majorité des logements en copropriété de la province. Le Québec compte environ 35 000 immeubles de 20 unités ou moins, qui représentent 90% du parc immobilier québécois en copropriété.
En fait, il existe tout un monde de différences entre les immeubles de grande taille, qui sont administrés par un gestionnaire professionnel embauché par le syndicat de copropriété, et les plus petits, qui dépendent uniquement de bénévoles. Mais, partout, les membres du conseil d’administration du syndicat de copropriété connaissent très peu la gestion immobilière et ses aspects stratégiques, comme l’entretien de systèmes et les techniques de construction. Les copropriétés les plus favorisées disposent d’administrateurs qui sont aussi ingénieurs, technologues, architectes ou constructeurs.
Une obligation
Rappelons que le nouveau règlement introduit l’obligation de se doter d’un carnet d’entretien réalisé par un professionnel, comme un architecte, un ingénieur ou un technologue. Le document liste tous les chantiers majeurs à venir pour entretenir l’immeuble et ses systèmes de chauffage, climatisation, etc., ainsi qu’un échéancier pour chaque chantier, pour les 25 prochaines années. Le carnet d’entretien doit être mis à jour au moins une fois par année.
Un autre document, l’étude du fonds de prévoyance, précise les coûts et même les versements mensuels pour alimenter le fonds de prévoyance en fonction des travaux à venir. L’étude de fonds de prévoyance doit être réalisée tous les cinq ans.
Le règlement donne jusqu’en 2028 pour que les petites copropriétés se dotent de ces documents.
« [Ces documents] représentent un bilan de santé en matière de gouvernance de la copropriété et, chez une majorité de petits immeubles, ce n’est pas très reluisant, soutient Me Joli-Coeur. J’ai remarqué que le bât blesse davantage chez les petites copropriétés à la sinistralité élevée. En général, leurs administrateurs ne connaissent pas la loi ou ne veulent pas payer pour préparer ces études. » Elles coûtent quelques centaines à plusieurs milliers de dollars, selon l’état, l’âge et la complexité de l’immeuble.
« Bien des gens imaginent qu’en achetant un condo, ils vont juste payer l’équivalent d’un loyer, reprend-il. Sur un cycle de 25 à 30 ans, tout immeuble subira des travaux majeurs. Nombre de copropriétaires n’ont pas les moyens de les payer. Il n’est pas rare que certains, habitués à assumer des frais de copropriété mensuels de 223,25$, se retrouvent avec une cotisation spéciale de 15 000$, payable d’ici 60 jours, pour des travaux urgents. »
La culture de l’entretien des actifs est déficiente et la méconnaissance de ces enjeux est répandue chez une majorité des copropriétaires, dénonce Me Joli-Coeur.
Fonds d’autoassurance
Le Code civil québécois prévoit également que chaque copropriété doit se doter d’un fonds d’autoassurance, qui sert notamment au paiement des franchises d'assurance et, dans certaines circonstances, à la réparation de dommages non couverts par une indemnité d'assurance.
Rappelons qu’en cas de sinistre couvert, l’assureur du syndicat de copropriété indemnise les dommages à l’immeuble selon les garanties prévues au contrat, même si le sinistre provient de la partie privative d’un copropriétaire. L’assureur peut ensuite exercer un recours contre le copropriétaire responsable ou son assureur en responsabilité civile, lorsque les conditions légales le permettent. Encore faut-il établir cette responsabilité.
« Avec les changements climatiques, le manque de préparation est devenu un enjeu majeur, car plusieurs copropriétés connaissent une sinistralité en série, relate Me Joli-Coeur. Les copropriétaires pigent dans le fonds de prévoyance pour effectuer les réparations après sinistre et assumer la franchise. Mais au deuxième ou troisième événement, le fonds de prévoyance est à sec. En conséquence, certaines copropriétés n’ont pas de couverture d’assurance pour les dégâts d’eau. Je vois fréquemment des syndicats qui cachent des sinistres à leurs assureurs. Ailleurs, les copropriétaires sont divisés sur l’urgence d’entreprendre des travaux. »
Ça évolue
« Depuis les changements à la réglementation, il s’effectue beaucoup de sensibilisation chez les copropriétaires, constate Vincent Gaudreau, président de Fort Assurance. Les années 2016 à 2022 ont été très difficiles pour la copropriété en général. Primes et franchises ont fortement augmenté. Les cas désespérés se sont accumulés. Aujourd'hui, on est ailleurs. »
Malgré tout, il constate qu’il subsiste des copropriétés problématiques, en fort déficit d’entretien, que les assureurs refusent de couvrir.
Ce dernier ajoute que les assureurs ont des techniques de souscription de plus en plus sophistiquées. « Les copropriétés bien gérées paient moins cher, analyse-t-il. Les assureurs s’intéressent de plus en plus à la gestion interne des immeubles. Leur logique est simple : les problèmes de gestion augmentent le risque. Ceux ayant une gestion déficiente, un fonds de prévoyance inadéquat, un déficit d’entretien manifeste, où les réclamations s’accumulent, doivent composer avec une tarification élevée. » En conséquence, certains assureurs refusent alors d’assurer ces copropriétés.
Cependant, Vincent Gaudreau ne considère pas que les problèmes sont systématiques, car toutes les copropriétés ne se valent pas. Par exemple, certaines ne concernent qu’un terrain et des dépendances, d’autres un garage en sous-sol sur lequel sont érigés des immeubles qui ne sont pas des condos, tandis que d'autres viennent d'être construites.
Il reconnaît que la réglementation demande des efforts aux copropriétaires, qui doivent sortir le chéquier. « On observe couramment des immeubles de quatre à huit unités dont le toit est à refaire au coût de 80 000$ et dont la moitié des copropriétaires n’en ont pas les moyens. Les autres doivent assumer la cotisation spéciale de leurs voisins et imposer une hypothèque légale ou poursuivre ces derniers pour récupérer leur argent, avec tous les frais juridiques que ça entraîne. »
Ces copropriétés ne sont pas assez imposantes pour embaucher un gestionnaire professionnel, mais souvent trop grosses pour être gérées par des bénévoles. Cette situation se traduit souvent par un déficit d’entretien.
Julien Gobeil-Simard, président-directeur général de Hoodi, propose justement de remédier à ce problème. « Nous avons créé un agent virtuel d’IA générative qui déchiffre et comprend la déclaration de copropriété d’un utilisateur, et qui répond à ses questions en fonction des lois en vigueur, explique-t-il. Notre technologie permet de faire le suivi du carnet d’entretien. » Les copropriétaires commandent en ligne un rapport, qui est ensuite complété par celui d’un inspecteur en bâtiment qui visite l’immeuble quelques semaines plus tard. Le rapport final offre tous les renseignements techniques et financiers. Les coûts varient entre 2 500$ et 3 400$, selon le nombre d’unités.
La PME a fait affaire jusqu’ici avec 1 000 copropriétés de 20 unités et moins, ainsi que certains gestionnaires d’immeubles plus imposants. Plusieurs clients l’ont contactée alors que l’assureur demandait que soient produits carnet d’entretien et étude du fonds de prévoyance d’ici deux ou trois semaines. Certains copropriétaires découvrent cette obligation lorsque l’assureur exige ces documents. D’autres se font carrément refuser toute couverture d’assurance parce qu’ils sont incapables de les produire dans les délais requis, confirme-t-il.
« Les assureurs sont désormais sensibles à cette question, car, durant des années, le taux de sinistralité des condos était élevé et les immeubles étaient mal entretenus, commente-t-il. Je fais le parallèle avec la télématique en assurance automobile, qui récompense les bons conducteurs. Ici, les bons élèves sont ceux qui prennent les moyens d’entretenir adéquatement leur immeuble. »
Sous-capitalisation systématique
M. Gobeil-Simard révèle que, des 2 500 rapports qu’a produits son entreprise au fil des ans, une majorité concerne des immeubles ayant une très faible capitalisation de leurs fonds de prévoyance. « Ils étaient loin de suffire à financer les travaux futurs, précise-t-il. Je dirais que moins de 5% des copropriétés sont suffisamment capitalisées, c’est-à-dire [que les autres] ne contribuent pas adéquatement au fonds de prévoyance ou qu’elles n’ont pas fait le rattrapage financier nécessaire pour se conformer à la loi. »
Certaines consacrent pourtant des montants appréciables à ce rattrapage, mais l’effort ne suffit pas pour faire face aux défis des cinq prochaines années, ajoute-t-il. Cela dit, les immeubles de moins de 30 ans sont moins à risque. Mais la majorité du parc immobilier en copropriété a plus de 30 ans.
« Ces dernières devront mettre le paquet pour refaire portes, fenêtres, toiture, fondations, garde-fous, reprend-il. Certaines n’ont pratiquement rien dans leur fonds de prévoyance et zéro capacité d’emprunt. Plus [les copropriétaires] retardent ces travaux, plus ça coûte cher. C’est pour ces raisons que se systématisera l’exigence des documents, comme le carnet d’entretien et l’étude du fonds de prévoyance, par les prêteurs et les assureurs. »
Manque de connaissances
Y a-t-il une méconnaissance des lois et règlements chez les copropriétaires? Elle est très répandue, soutient M. Gobeil-Simard, qui rappelle qu’on ne reçoit pas les nouvelles lois par la poste. Et que beaucoup de copropriétaires ne savent pas dans quoi ils s’embarquent lorsqu’ils achètent un condo.
« Personne, dans la chaîne immobilière, n’a la responsabilité d’éduquer les gens aux responsabilités de la copropriété, déclare-t-il. Certains ont un choc lorsqu’ils apprennent qu’ils doivent alimenter chaque mois un fonds de prévoyance. Je n’en suis pas surpris: pendant des années, on a vendu la copropriété comme une solution économique et sans effort pour accéder à la propriété. On a fait croire aux gens qu’ils pouvaient assumer des frais de condo en réalité insuffisants pour entretenir leur immeuble. Les acheteurs magasinent depuis des lustres les immeubles où ces frais sont les plus bas. C’est pourtant dans l’intérêt des copropriétaires de garantir le bon état de leur actif. Et l’argent accumulé au fonds de prévoyance fait de l’intérêt. »
Rappelons que l’Institut canadien des actuaires (ICA) publiait en février 2022 une étude statuant qu’une très large majorité des syndicats de copropriété perçoivent des contributions trop faibles pour leur fonds de prévoyance. Et que les déficits généralisés d’entretien sont reportés aux acheteurs suivants, ce qui crée une iniquité intergénérationnelle, ainsi qu’une surévaluation de la valeur marchande des condos.
En réaction, les prêteurs exigent de plus en plus qu’on leur transmette le carnet d’entretien et l’étude du fonds de prévoyance. Les courtiers immobiliers doivent également tenir compte de ces documents dans leurs vérifications et leurs conseils aux clients. Et les assureurs?
« Il appartient à chaque assureur de déterminer les informations et documents requis pour évaluer le risque et offrir une couverture d’assurance à une copropriété. Nous n’avons toutefois pas observé que les éléments plus haut mentionnés sont systématiquement exigés. Par ailleurs, la très grande majorité des copropriétés au Québec demeure assurée », précise Mélanie Fontaine, porte-parole du Bureau d’assurances du Canada (BAC).
Desjardins ne les exige pas systématiquement. « Nous discutons de ces éléments et faisons confiance à notre clientèle, précise la porte-parole Véronique Breton. Chez Assurance Desjardins, chaque demande d’assurance présentée par un syndicat de copropriété est évaluée en fonction de sa situation particulière. » L’assureur considère toutefois essentiel que l’immeuble ait une saine gestion. Donc, que le carnet d’entretien soit à jour et que le fonds de prévoyance soit suffisamment capitalisé.
« Lors de la souscription pour un syndicat de copropriété au Québec, Intact demande, entre autres, un carnet d’entretien ainsi que la présence d’un fonds de prévoyance », déclare Caroline Audet, porte-parole de l’assureur, qui estime qu’un courtier est la personne la mieux placée pour obtenir les renseignements et une couverture adaptée aux besoins précis d’un immeuble à condo.
Me Joli-Coeur soutient qu’une majorité de courtiers d’assurances sensibilisent adéquatement les syndicats à ces enjeux. « Certains sont ultra-professionnels, mais, selon mon expérience, plusieurs sont incompétents, souligne-t-il. J’ai des dossiers de sinistres qui auraient dû se régler en quelques jours et qui aboutissent au bout de plusieurs mois, voire un an. Certains courtiers ne devraient pas avoir le droit de vendre de l’assurance de la copropriété. Plusieurs dirigeants de compagnies d’assurance, souscripteurs ou experts en sinistres ne savent pas ce qu’ils font! Il subsiste une problématique de formation dans l’industrie au sujet de la copropriété: la qualité des compétences varie d’un assureur et d’un individu à l’autre, même si la majorité fait bien son boulot. Je le constate chaque semaine. »
L’avocat se demande si les régulateurs font adéquatement leur travail de surveillance de la formation. Il affirme que les immeubles mal assurés, dont les couvertures répondent peu ou pas aux besoins, ne sont pas une exception. Cette réalité ne date pas d’hier, comme le soulignait le Portail de l’assurance en… 2012.
« Or, les membres des conseils d’administration des syndicats de copropriété dépendent des connaissances de courtiers et autres intermédiaires des assureurs, car leur déficit de connaissance est important, surtout chez les petites copropriétés. Le degré de vulnérabilité est élevé. »
Environ 12% de la population québécoise et 15% de la population canadienne habitent en copropriété.
