Un assureur blanchi après une décennie de litige lié à un dégât d’eau

Lorsque des grêlons se sont abattus sur une maison de Calgary en août 2014, les propriétaires pensaient que leur assureur les indemniserait intégralement. Dix ans de litiges plus tard, la Cour du Banc du Roi de l'Alberta leur a donné tort sur tous les points : ni l'entrepreneur en toiture ni Sécurité Nationale Compagnie d’Assurance n'avaient causé la moindre infiltration d'eau qu'ils leur imputaient.

Des dommages causés par la grêle aux fuites d’eau

La tempête à l'origine du litige a frappé le 8 août 2014. Security National, qui avait émis la police d'assurance habitation, a confirmé que les dommages étaient couverts et a mandaté l'intimé, United Roofing Inc. — l'un de ses entrepreneurs préférés — pour remplacer la toiture. L'intimé a exécuté les travaux convenus entre le 25 et le 28 octobre 2014, posant de nouveaux bardeaux, une sous-couche, un faîtage, une bordure de rive, des évents, un chapeau d'extraction, des solins, ainsi qu’une partie des fascias et des gouttières. Les travaux ne comprenaient pas le remplacement du platelage de toiture. L'intimé n'avait aucun contrat direct avec les propriétaires ; il était sous contrat avec Sécurité Nationale. La franchise des propriétaires s'élevait à 2 000$ ; Sécurité Nationale devait verser les 7 908,32$ restants à l'intimé une fois que les propriétaires auraient signé un certificat de réalisation satisfaisante (CSC ou Completion of Satisfaction Certificate en anglais).

Trois jours après l'achèvement des travaux convenus, soit le 31 octobre 2014, les propriétaires ont signalé une infiltration d'eau à Sécurité Nationale. Le chargé de projet de l'intimé s'est rendu à la résidence le lendemain matin avec deux membres de son équipe pour une inspection d'urgence, examinant visuellement la toiture du deuxième étage et celle du garage sans rien constater d'anormal. Au cours des trois mois suivants, les propriétaires ont déposé cinq réclamations distinctes auprès de Sécurité Nationale. L'assureur n'en a approuvé qu'une seule — couvrant les dommages causés initialement par la grêle.

Les réclamations deux, quatre et cinq ont été rejetées au motif que la condensation résultant d'un taux d'humidité intérieur excessif avait causé les dommages et non un défaut d'exécution. La troisième réclamation, relative à un robinet extérieur brisé prétendument heurté par un morceau de fascia, a été considérée comme retirée. Sécurité Nationale a ensuite versé à l'intimé le solde impayé de 7 908,32$ le 15 janvier 2015 par un autre procédé — sans certificat de satisfaction signé et sans en informer les propriétaires, une décision qui ferait ultérieurement partie des griefs de ces derniers.

À la fin août 2015, les propriétaires ont fait retirer le toit installé lors des travaux initiaux et l’on fait remplacer par WT Roofing Inc. pour un coût total de 10 983,00$. Les propriétaires ont reconnu qu'aucune infiltration n'était survenue après cette nouvelle pose de toiture. Une déclaration de réclamation a été déposée le 29 août 2016. Le procès, instruit devant la Cour du Banc du Roi de l'Alberta à Calgary, a débuté le 3 mars 2025, s'est déroulé sur dix jours au cours de deux sessions en 2025 et 2026, et s'est clôturé par les plaidoiries les 23 et 24 mars 2026. La décision est datée du 7 août 2026 et n’est seulement disponible qu’en anglais.

Défauts de toiture ou condensation?

Les propriétaires, qui se sont représentés eux-mêmes pendant de nombreuses années, ont formulé des réclamations totalisant plus d'un million de dollars. Ils ont allégué que les travaux convenus étaient défectueux, ne satisfaisant pas aux normes de l'industrie ni au Code du bâtiment de l'Alberta, et que des infiltrations d'eau s'étaient produites dans la résidence en raison directe du mauvais travail de l'intimé. Les défauts allégués comprenaient notamment la pose incorrecte de la bordure de rive, du feutre de toiture, des solins de plomberie et des solins à gradins, ainsi que la perturbation de l'isolant soufflé dans le grenier, ayant créé une zone dénudée au-dessus des chambres à coucher de devant. Ils ont en outre allégué que Sécurité Nationale avait manqué à ses obligations contractuelles aux termes de la police, avait agi de mauvaise foi dans le traitement et le rejet de leurs réclamations, avait fait des déclarations frauduleuses ou négligentes, et s'était enrichie injustement grâce à l'augmentation des primes consécutive aux réclamations rejetées.

Les propriétaires réclamaient 10 983,00$ pour le coût de la nouvelle toiture, 997 479,00$ pour la démolition complète et la reconstruction de la résidence, ainsi que 50 417,03$ en frais connexes. Ils demandaient en outre 100 000$ pour la souffrance morale découlant du prétendu manquement de Sécurité Nationale à un contrat de tranquillité d'esprit, 500 000$ en dommages-intérêts punitifs, la restitution pour enrichissement injuste et des frais de traitement médical particuliers. Ils proposaient que la date appropriée pour l'évaluation des dommages-intérêts soit 2025, date à laquelle le procès avait commencé.

L'intimé a soutenu que ses travaux avaient été correctement exécutés conformément aux normes applicables de l'industrie et au Code du bâtiment de l'Alberta 2006, qui était le code en vigueur au moment de l'exécution des travaux convenus. Il a affirmé qu'une inspection approfondie menée le 1er novembre 2014 avait confirmé la bonne installation de la toiture, et qu'aucune des déficiences alléguées — y compris celles relatives à la bordure de rive, au feutre de toiture, aux solins de plomberie et aux solins à gradins — n'était présente ni à l’origine d’une quelconque infiltration d'eau. L'intimé a nié avoir perturbé l'isolant du grenier et  a affirmé n’être jamais entré dans le grenier ou y avoir causé des dommages. Il a attribué les dégâts des eaux entièrement à la condensation provoquée par un taux d'humidité excessif généré par les propriétaires eux-mêmes, invoquant des facteurs tels que la culture de plants de tomates à l'intérieur, l'obturation des ouvertures de fenêtres avec des feuilles de polyéthylène et le blocage des orifices de drainage des fenêtres.

Sur la question contractuelle, l'intimé avait été mandaté exclusivement par Sécurité Nationale et n'avait aucun contrat direct avec les propriétaires. Il s'est appuyé sur cette absence de lien contractuel pour limiter les obligations qui lui incombaient à leur égard. En ce qui concerne la Loi sur le commerce équitable, l'intimé a nié tout manquement. Il a fait valoir que sa conduite — au cours du chantier et lors de l'inspection ultérieure — avait été celle d'un entrepreneur compétent et honnête, et qu'aucune pratique trompeuse ou mensongère n'avait eu lieu.

Sécurité Nationale a nié que l'une quelconque des réclamations ait été traitée de manière inappropriée. Elle a soutenu que son attribution répétée des dommages à la condensation était étayée par de multiples inspections menées par ses experts en sinistres et son expert mandaté, et que son rejet des réclamations nos 2, 4 et 5 était raisonnable. Sécurité Nationale a nié la mauvaise foi, tout manquement à la police et l'enrichissement injuste, et a affirmé que son paiement à l'intimé par un autre procédé était approprié compte tenu de sa détermination indépendante que les travaux effectués par United Roofing étaient satisfaisants.

Le tribunal met en cause l’humidité excessive

Le tribunal a conclu que les propriétaires n'avaient pas établi, selon la prépondérance des probabilités, que l'un quelconque des dommages matériels subis par la résidence avait été causé par les travaux exécutés par United Roofing ou par quelque acte ou omission de l'intimé ou de Sécurité Nationale.

Sur la question fondamentale de la causalité, le tribunal a conclu que la cause la plus probable des infiltrations d'eau dans les chambres à coucher de devant était la condensation engendrée par un taux d'humidité intérieur excessif — lui-même aggravé par l'obturation des ouvertures de fenêtres avec des feuilles de polyéthylène et le blocage des orifices de drainage des fenêtres — conjuguée à une zone dénudée dans l'isolant soufflé du grenier. Tous ces facteurs relevaient de la responsabilité des propriétaires. Le tribunal a conclu que la concordance dans le temps entre les fuites signalées et l’achèvement des travaux ne constituait pas une preuve de lien de causalité. Il a aussi relevé que si les travaux convenus n'étaient peut-être pas parfaits à tous égards, aucun lien de causalité n’avait été établi entre les manquements allégués de l’intimé et une quelconque infiltration.

Cette conclusion reposait en partie sur le poids limité accordé au principal expert des propriétaires. Son rapport appliquait le Code du bâtiment de l'Alberta 2014, entré en vigueur le 1er mai 2015, plutôt que l'édition de 2006 en vigueur au moment de l'exécution des travaux visés. Il n'avait pas été informé de la position de Sécurité Nationale ou de l'intimé concernant l'humidité excessive et la condensation, et il ignorait que les propriétaires cultivaient des plants de tomates à l'intérieur de la résidence et avaient recouvert des fenêtres de polyéthylène — des facteurs qui, a-t-il reconnu, contribueraient à la formation de condensation. Il s'est aussi révélé incapable d'identifier l'emplacement des fuites causées par les travaux visés, et a finalement franchi la ligne séparant le rôle de témoin expert de défenseur des propriétaires.

Quant à l'allégation relative à l'absence de solin à gradins, le tribunal a conclu que cet élément ne relevait pas des travaux visés : leur portée ne couvrait ni l'enlèvement ni le remplacement du parement, et le solin à gradins est installé sous le parement. Aucune preuve n'établissait que l'intimé avait retiré ou modifié un solin à gradins existant. Aucune des cinq inspections distinctes effectuées par l'intimé, Sécurité Nationale ou leurs représentants n'avait relevé de solin à gradins manquant. La zone dépourvue d'isolant dans le grenier n'a pas non plus été prouvée comme résultant des travaux visés ; rien n'indiquait que l’intimé avait pénétré dans le grenier ou en avait compromis l'intégrité.

Le même raisonnement s'appliquait au garage. Le tribunal a conclu que la cause la plus probable des infiltrations d'eau dans celui-ci était, dans un premier temps, la condensation se propageant depuis les chambres avant situées au-dessus, puis, dans un second temps, l'affaissement de l'isolant en matelas et du pare-vapeur qui séparaient auparavant la structure plus chaude des chambres de façade du garage non chauffé plus froid.

La gestion du dossier par Sécurité Nationale a été jugée diligente et transparente à chaque étape : les demandes ont été ouvertes sans délai, les experts en sinistres affectés rapidement, et les refus communiqués en termes clairs et écrits, assortis de conseils de prudence. Les registres du centre de traitement des demandes, admis à titre de documents commerciaux, ont été jugés complets et contemporains des faits. L'allégation d'œillères — selon laquelle l'assureur aurait arrêté ses conclusions avant même d'avoir procédé à l'inspection — n'a trouvé aucun appui dans la preuve.

Les demandes fondées sur la Loi sur le commerce équitable contre Sécurité Nationale ont échoué dès le premier obstacle : le règlement d'exemption exclut purement et simplement l'application de cette loi aux assureurs. Dans les rapports entre les propriétaires et United Roofing, cette loi s'appliquait bel et bien — pourtant la preuve n'a révélé aucune violation. Le paiement versé à l'intimé sans qu'un CSC signé ait été obtenu n'atteignait pas le seuil de la mauvaise foi ou d'une conduite oppressive ; Sécurité Nationale s'était de façon indépendante assurée que les travaux étaient achevés, et les propriétaires n'ont subi aucun préjudice démontrable de cette décision. Les allégations fondées sur la Loi sur les assurances n'ont pas mieux réussi : aucun droit d'action autonome ne découlait d'une quelconque violation alléguée de l'article 509, et les articles 519 et 520 n'étaient pas applicables aux faits de l’espèce.

La demande d'enrichissement injustifié était tout aussi vaine : aucune preuve n'établissait que les primes des propriétaires avaient été gonflées au-delà du coût du marché, ni qu'une absence de motif juridique avait été démontrée. La déclaration inexacte frauduleuse ou négligente n'a pas davantage été prouvée contre l'un ou l'autre des défendeurs. Aucun recours ne subsistant, le tribunal s'est néanmoins penché sur la question du quantum — statuant sur les dommages-intérêts en supposant que la responsabilité eût été établie.

Le tribunal a déterminé que la date appropriée pour l'évaluation des dommages-intérêts était septembre 2015, et non 2025 comme le proposaient les propriétaires. Cette conclusion a rendu les devis d'avril 2025 pour la démolition et la reconstruction — allant de 820 050$ à 997 479$, TPS incluse — considérablement désuètes. Aucun des deux constructeurs appelés à témoigner n'a fourni de preuve établissant le lien entre la nécessité de démolir et de reconstruire la résidence et les dommages causés par les infiltrations ; tous deux avaient inclus des éléments et des zones que les propriétaires n'avaient jamais présentés comme affectés par les infiltrations d'eau.

Le tribunal a également relevé qu'une indemnité fondée sur les coûts de reconstruction de 2025 entraînerait une plus-value importante, nécessitant une réduction correspondante. Si la responsabilité avait été établie, le tribunal a indiqué qu'il aurait évalué les dommages matériels à 17 256$, solidairement. Ce montant se décomposait comme suit : 6 900$ pour la partie toiture des travaux de réfection de la toiture, 356$ pour dix pour cent du remplacement des gouttières, et 10 000$ pour les réparations des chambres de façade, de la chambre principale, de la paroi extérieure de la salle de bain et du garage.

La police constituait un contrat de tranquillité d'esprit au sens de Fidler, mais il n'a pas été démontré que Sécurité Nationale l'avait violée, et aucune preuve médicale d'un traumatisme psychologique n'étayait la demande en dommages-intérêts pour détresse morale. La demande en dommages-intérêts punitifs était tout aussi vaine : le dossier ne révélait aucune conduite s'écartant nettement des normes ordinaires de décence, aucun comportement malveillant ou arbitraire de la nature de ceux qui justifient une réparation exceptionnelle.

Toutes les demandes rejetées

Le tribunal a rejeté toutes les demandes présentées par les propriétaires contre l'intimé et Sécurité Nationale. La seule question laissée en suspens était celle des dépens. Les parties ont été invitées à tenter de régler cette question par voie de négociation. À défaut d'accord, Sécurité Nationale et l'intimé devront déposer des observations écrites sur les dépens avant midi le 4 septembre 2026. La réponse écrite des propriétaires doit être déposée avant midi le 2 octobre 2026, conformément à la règle 10.33 et à l'annexe C des Règles de procédure de l’Alberta.