Un tribunal refuse de trancher un litige sur les coûts de reconstruction après un feu

Joseph Adelard Serge Dutremble et Jessica Smith n'ont pas réussi à obtenir un jugement sommaire contre leur assureur, Heartland Farm Mutual Inc., dans un litige relatif à un sinistre causé par un incendie devant la Cour supérieure de justice de l'Ontario. Dans une décision rendue le 9 octobre 2026 en anglais, le tribunal a conclu que de véritables questions litigieuses nécessitaient la tenue d'un procès concernant les coûts de reconstruction, le remplacement des biens meubles et les dommages-intérêts pour mauvaise foi. Il a toutefois autorisé les demandeurs à modifier leur demande afin de réclamer expressément des dommages-intérêts punitifs.

La hausse des coûts de construction au cœur du litige

Le 5 août 2020, un incendie a détruit la résidence des demandeurs, qui était alors en construction. Heartland ne conteste ni la perte totale du bâtiment ni le fait que la police d'assurance était en vigueur. La propriété était assurée selon une formule à valeur à neuf, jusqu'à concurrence de 671 000 $.

À la suite du sinistre, Heartland a retenu les services d'un expert en sinistre indépendant et obtenu une évaluation de MBC, une firme indépendante d'évaluation immobilière, qui a initialement estimé les coûts de reconstruction à environ 477 000 $. Heartland a versé cette somme, puis augmenté son indemnisation pour couvrir des éléments initialement omis.

Les demandeurs soutenaient qu'ils ne parvenaient pas à trouver d'entrepreneurs disposés à reconstruire la résidence pour le montant évalué, invoquant la hausse des coûts de construction pendant la pandémie de COVID-19.

Dès février 2021, l'expert en sinistre indépendant mandaté par Heartland avait signalé la volatilité des coûts de construction liée à la pandémie. Toutefois, un autre expert en sinistre agissant pour Heartland avait indiqué que l'assureur « n'était pas intéressé à prendre en compte les augmentations de coûts attribuables à l'inflation ».

En mars 2021, les demandeurs ont obtenu une soumission d'environ 698 000 $, plus la taxe de vente harmonisée (TVH), pour la reconstruction, soit un montant supérieur à la limite de leur police. Le mois suivant, ils ont reçu une estimation révisée d'environ 501 000 $, qu'ils jugeaient insuffisante.

Trois jours plus tard, Heartland a confirmé qu'elle maintenait sa position et qu'elle ne verserait aucune somme au-delà de l'estimation de MBC, suggérant aux demandeurs de recourir au processus d'estimation prévu à la condition légale 11.

En avril 2023, les demandeurs s'appuyaient sur une estimation des coûts de reconstruction de Brayman Construction, qui s'élevait à 748 997,73 $, TVH comprise. Benjamin Brayman, propriétaire de l'entreprise, a également affirmé dans une déclaration sous serment que les coûts avaient augmenté de 15% supplémentaires au moment de l'audience.

La preuve au dossier montre également que Heartland a par la suite accepté d'envisager des augmentations des coûts de construction liées à la COVID-19 pour d'autres assurés, alors qu'elle avait expressément refusé de le faire pour les demandeurs.

Le tribunal refuse de départager les experts

En novembre 2024, Heartland a invoqué le processus d’estimation prévu à la condition légale 11, mais le tribunal a refusé d'en imposer l'application, estimant que le litige dépassait la seule question du montant de la perte et que les parties étaient en désaccord sur la date à retenir pour l'évaluation.

Les parties ont présenté des témoignages d'experts contradictoires. John Valeriote, de Crawford & Company, soutenait que les indemnités versées par Heartland étaient suffisantes, faisant valoir que les coûts de la main-d'œuvre et des matériaux avaient diminué depuis le sommet atteint pendant la pandémie. Brayman contestait ces conclusions.

Le tribunal a estimé qu'aucun des deux experts n'avait expliqué adéquatement la méthodologie ou les hypothèses sur lesquelles reposaient ses conclusions et qu'aucun n'avait été contre-interrogé. Il ne pouvait donc pas déterminer si les sommes versées par Heartland étaient suffisantes ou si un manque à gagner subsistait pour la reconstruction.

Bien que le tribunal ait reconnu l'existence d'une « preuve convaincante susceptible d'étayer » la conclusion selon laquelle l'évaluation de MBC sous-estimait les coûts de reconstruction, il n'est pas allé jusqu'à considérer ce fait comme établi. Les demandeurs n'ont pas démontré que la hausse importante des coûts de reconstruction découlait uniquement de la conduite de Heartland, une lacune qui touche directement le lien de causalité et l'étendue de toute indemnisation éventuelle.

Le tribunal a également jugé que la décision initiale des demandeurs de ne pas invoquer la condition légale 11 était pertinente tant pour la question du lien de causalité que pour celle de l'atténuation des dommages. Si le processus d'évaluation avait été déclenché dès l'apparition du différend, le montant de la perte aurait pu être déterminé plusieurs années plus tôt.

Le litige s'étend aux biens meubles et aux dommages-intérêts

Le tribunal a également refusé de trancher la réclamation concernant les biens meubles. Les demandeurs soutenaient que l'indemnisation prétendument insuffisante pour leur résidence les avait empêchés de remplacer leurs biens détruits dans le délai prévu par la police, puisqu'ils ne disposaient pas d'une résidence permanente où les entreposer. Le tribunal a estimé que les questions de causalité et d'atténuation des dommages nécessitaient la tenue d'un procès.

En ce qui concerne les demandes de dommages-intérêts majorés et punitifs, le tribunal a conclu qu'il était « incapable de statuer équitablement sur les demandes de dommages-intérêts majorés et punitifs des demandeurs à partir du dossier actuel ».

Le tribunal a également permis aux demandeurs de modifier leur demande afin de réclamer expressément des dommages-intérêts punitifs, estimant que Heartland connaissait déjà les allégations sur lesquelles reposait la modification proposée et que l'assureur ne subirait aucun préjudice justifiant un refus.