Après un incendie en octobre 2017, les propriétaires doivent reconstruire différemment leur immeuble en raison des exigences architecturales et patrimoniales de la municipalité. L’assureur verse la pleine indemnité, mais conteste la hausse des coûts liés à la mise aux normes. Le tribunal donne raison aux assurés et accueille une partie de la somme réclamée, mais l’assureur porte la décision en appel. 

Le 6 août 2026, la Cour d’appel du Québec a accordé un délai de cinq jours ouvrables à Promutuel Alta, société mutuelle d’assurance générale, pour qu’elle puisse déposer son mémoire. L’assureur a soumis une requête pour être relevé de la caducité et pour obtenir ce délai.

La requête n’a pas été contestée par les assurés. La caducité avait été relevée le 16 juin 2026 et l’appelante a été relevée des conséquences de son défaut. L’assureur conteste le jugement de première instance rendu par la Cour supérieure du Québec. 

Le 5 février 2026, la juge Sylvana Conte, du district de Terrebonne, a condamné Promutuel Alta à payer aux demandeurs la somme de 132 527,63 $, plus 43% des taxes applicables. Les intérêts et l’indemnité additionnelle sont calculés à partir du 15 février, date de la communication de la demande introductive modifiée. Les frais de justice, incluant les frais d’experts, sont aussi payables par la défenderesse. 

Le sinistre 

L’immeuble au cœur du litige, d’une superficie de 3 063 pieds carrés, a été incendié le 13 octobre 2017, à Saint-Sauveur. Le bâtiment avait une vocation commerciale et résidentielle, avec trois locaux commerciaux au rez-de-chaussée et trois logements à l’étage.

L’immeuble est détenu par la Fiducie Verronneau, une société d’investissement représentée dans ce litige par Christian Verronneau et Robert Jutras. Au moment du sinistre, l’immeuble était assuré par Promutuel Boréale (dont la fusion avec une autre mutuelle a créé la nouvelle entité Promutuel Alta en juillet 2025). 

Le 20 mars 2020, la demanderesse reçoit la pleine indemnité pour son bâtiment, incluant une provision pour l’inflation et l’extension de 19h pour sa démolition et ses pertes de revenus, le tout totalisant la somme de 754 194,46 $. L’indemnité versée tenait compte de la valeur à neuf (sujet aux limitations contractuelles), mais non les coûts des mises aux normes. 

La réclamation d’assurance de la Fiducie se chiffre à 286 732,23 $. Elle est fondée sur les garanties contenues à la police dans les clauses 1, 13, 15 et 19, celle-là portant sur les extensions d’assurance. 

L’assureur conteste la réclamation alléguant notamment le manque de collaboration de l’assurée, la transmission tardive des pièces justificatives et la transmission d’un contrat de construction qui ne reflétait pas les termes réels de l’entente entre les parties, ce qu’il estime être une déclaration mensongère. 

De plus, Promutuel soutient que la Fiducie n’a pas prouvé que les mises aux normes étaient nécessaires et elle estime que le montant réclamé est surévalué et ne devrait pas excéder la somme de 91 437,81 $. 

La remise en état 

Dès le lendemain de l’incendie, le représentant de l’assureur informe M. Verronneau qu’il peut procéder au placardage et choisir son entrepreneur général pour la reconstruction. Le copropriétaire mandate sa propre compagnie de construction dont la Fiducie est l’actionnaire majoritaire pour le placardage.

La Ville de Saint-Sauveur informe les propriétaires le 31 janvier 2018 des règlements municipaux applicables lors de la reconstruction d’un immeuble situé dans ce secteur patrimonial. Le stationnement situé à la devanture de l’édifice devra ainsi être mis à l’arrière de la nouvelle bâtisse. Le comité de consultation d’urbanisme devra approuver les plans. 

Les représentants de l’assureur sont informés des difficultés de M. Verronneau dans ses démarches auprès de la municipalité. La Fiducie doit fournir un plan d’implantation, un devis, un plan de démolition et de reconstruction, de même qu’un programme de réintégration des sols. L’aménagement intérieur proposé requiert l’installation de conteneurs semi-enfouis pour les ordures et le recyclage et un plan d’aménagement paysager. La fondation arrière de l’immeuble ne peut être réutilisée. 

Un architecte est mandaté et le permis de construction est octroyé en octobre 2018, un an après le sinistre. Un entrepreneur est retenu. La valeur estimée de la reconstruction est de 500 000 $. Un premier chèque de plus de 511 000 $ est transmis à la Fiducie le 11 décembre 2018.

En juillet 2019, M. Verronneau transmet à l’experte en sinistre de l’assureur le contrat intervenu avec l’entrepreneur Interra, mais ce message reste sans suite. Alors que la reconstruction est presque terminée, l’experte en sinistre Miriam Marchand écrit à la Fiducie le 5 novembre 2019 et ses propos laissent croire que les travaux n’ont pas encore commencé. Elle souligne aussi que l’assureur veut régler ce dossier, car il veut intenter un recours contre le locataire responsable de l’incendie. 

La perte de revenus locatifs est compensée le 5 décembre 2019. Le 19 février 2020, M. Verronneau avise Mme Marchand que les travaux seront bientôt terminés. La pleine indemnité est versée le 20 mars 2020.

Pendant les mois suivants, des pièces justificatives sont réclamées par l’assureur concernant les coûts des mises aux normes. Le 20 avril 2021, la Fiducie dépose son recours. Le tribunal analyse longuement les allégations de l’assureur pour contester la réclamation et l’évaluation des sommes qu’il lui resterait à payer à l’assurée. 

Arguments rejetés 

L’obligation de collaboration de l’assuré est prévue à l’article 2471 du Code civil du Québec. Selon le tribunal, la preuve montre que M. Verronneau a collaboré avec l’assureur en transmettant tous les documents requis à chaque étape de la reconstruction, et Mme Marchand le reconnaît. L’argument principal de Promutuel concerne le caractère tardif des pièces justificatives pour soutenir les montants réclamés en janvier 2021. La majorité des pièces n’a été fournie qu’en février 2022. 

M. Verronneau rappelle que le fichier Excel a été expédié en janvier 2021 à la demande de Mme Marchand après discussion avec son comptable. Une liasse de documents est expédiée le 23 mars 2021 et l’experte en sinistre avise la Fiducie qu’elle ne pourra les analyser avant l’échéance de la prescription.

La preuve révèle que la Fiducie n’a rien caché à l’assureur sur les coûts reliés à la mise aux normes. Mme Marchand aurait pu aussi mandater un expert pour visiter le chantier, ce qu’elle a choisi de ne pas faire. Le tribunal rejette cet argument de l’assureur. 

La déchéance de la garantie d’assurance en raison d’une déclaration mensongère est prévue à l’article 2472 du Code civil. Même si les termes du contrat entre Interra et la Fiducie ont été modifiés par la suite, la réclamation de l’assurée est fondée sur les termes réels de l’entente modifiée qui est décrite dans les factures soumises par la Fiducie au soutien de sa réclamation.

Il n’y a pas eu de fausse déclaration, car celle-ci n’a pas été faite dans le but d’obtenir une indemnité à laquelle l’assuré n’a pas droit, conclut le tribunal. 

Analyse des sommes réclamées 

Par la suite, le tribunal procède à l’analyse des grands postes de réclamation issus des extensions de garanties. Le déplacement de l’immeuble était une exigence de la Ville à laquelle l’assuré ne pouvait déroger, selon le tribunal. 

Les réclamations supplémentaires sont basées sur les clauses suivantes : 

  • clause 1 pour les arbres, arbustes et plantes naturelles (limite de 10 000 $). Le tribunal rejette cette réclamation;
  • clause 13 pour les améliorations écologiques (limite de 50 000 $). Le tribunal accorde 31 184,35 $ pour l’implantation des bassins de rétention dans le stationnement arrière, plus 43% des taxes applicables;
  • clause 15 pour les chaussées, trottoirs et stationnements (limite de 25 000 $). Le tribunal accorde la somme de 5 319,20 $ après avoir déjà retranché la somme déjà payée par Promutuel pour la démolition;
  • clause 19 pour les extensions d’assurance sur le montant global, avec une limite de 250 000 $. Le tribunal accueille une partie de la réclamation et accorde 96 024,08 $.

Comme mentionné ci-dessus, Promutuel estimait que la valeur des réclamations correspondait à 31,9% de la somme demandée par la Fiducie. Le tribunal finit par accorder 46,2% de la somme demandée. 

Le jugement de la Cour d’appel du 6 août 2026 ne permet pas de connaître les arguments de l’assureur pour contester le jugement de première instance.