Quand un incendie frappe un immeuble d’un certain âge, remettre le bâtiment en état et reconstruire en fonction des nouvelles normes de construction pose un défi pour toutes les parties concernées. Un volumineux jugement rendu par la Cour supérieure du Québec dans un litige découlant d’un incendie majeur dans le Vieux-Québec montre la complexité d’un tel dossier d’indemnisation.

Le tribunal a ainsi tranché deux recours dans le litige opposant l’Hôtel Clarendon à quatre compagnies d’assurance : Intact Compagnie d’assurance, Société d’assurance générale Northbridge, Compagnie d’assurance Definity et Tokio Maritime & Nichido Incendie Compagnie d’Assurances Ltée. L’instruction a eu lieu du 6 octobre au 27 novembre 2025, avant de se poursuivre le 30 mars et le 1er avril 2026.

Dans un jugement très détaillé rendu le 16 septembre 2026, la juge Marie Cossette a accueilli partiellement les demandes respectives de l’assurée et des assureurs et a ajusté les sommes réclamées par les parties.

L’incendie a eu lieu le 23 janvier 2019, causant des dommages importants et forçant la fermeture de l’hôtel pendant près d’un an. Les assureurs ont par la suite versé 21,08 millions de dollars (M$), répartis de la manière suivante :

•          14,07 M$ pour le bâtiment;

•          1,22 M$ pour le contenu;

•          5,44 M$ pour la perte d’exploitation;

•          50 000 $ pour les frais supplémentaires;

•          292 742 $ au titre d’une extension relative aux dispositions légales visant la construction.

Réclamation accueillie en partie

L’Hôtel Clarendon réclamait près de 2,8 M$ au moment des plaidoiries au procès. Les assureurs ont déposé une demande reconventionnelle pour réclamer des sommes versées en trop. Dans sa décision de 127 pages et comptant 713 paragraphes, la juge Cossette analyse minutieusement les différentes réclamations.

Le tribunal réduit les sommes à verser par les assureurs à 880 275,16 $. L’intérêt légal et l’indemnité additionnelle s’ajoutent et sont calculés à compter de la date d’assignation du 21 janvier 2022.

Les défenderesses Tokio Maritime et Northbridge sont par ailleurs condamnées à payer la somme de 25 019,54 $, car leur retard à verser leur portion des indemnités a obligé l’assurée à engager des frais de financement. L’assurée a découvert après le sinistre que Northbridge avait conclu une entente de coassurance avec Tokio. Cette dernière a mis 192 jours à verser sa portion de la perte réelle, soit 132 jours au-delà de son obligation légale.

Réparation ou amélioration

L’immeuble du Clarendon a été construit en plusieurs étapes depuis 1858, avec des sections ajoutées dans les années 1920 et d’autres étages ajoutés à l’arrière de l’édifice en 1996. L’immeuble est constitué de différentes sections, avec des configurations et des matériaux distincts.

Au moment du sinistre qui a touché principalement le 6e étage, l’immeuble comportait 7 étages abritant 143 chambres, un rez-de-chaussée où se trouve un restaurant et des salles de réception, et un sous-sol. Au moins 52 chambres n’ont subi aucun dommage découlant du sinistre, dont 42 chambres situées dans la partie basse.

Les assureurs ont assumé les travaux dans 64 salles de bain endommagées. L’assurée a décidé de rénover l’ensemble de ces pièces. Cette combinaison de travaux assurés et de rénovations volontaires explique en grande partie le litige entre les propriétaires de l’hôtel et leurs assureurs.

Les travaux d’urgence et de démolition sélective, incluant le nettoyage et l’extraction des matériaux en amiante, ont eu lieu de la fin janvier à août 2019. Entre juillet et décembre 2019, la reconstruction liée à l’incendie a eu lieu en même temps que les travaux de rénovation.

La réouverture était prévue en janvier 2020 pour les 48 chambres situées au 5e et 6e étage, car l’indemnisation prévue au contrat d’assurance était limitée aux 12 premiers mois suivant le sinistre.

Les fournisseurs

Un expert en sinistre de la firme IndemniPro est mandaté par Intact pour gérer la réclamation. Des estimateurs en sinistre de la firme Allan Jessome & Associés interviennent aussi dans le dossier. Présenté à l’assurée par l’expert en sinistre, l’entreprise Construction et Rénovation M Dubeau est retenue par le Clarendon pour les travaux de réparation des dommages découlant du sinistre. La même entreprise s’occupe de moderniser les installations. Le Groupe Qualinet se charge du nettoyage et de l’assèchement des lieux.

Les dommages attribuables aux flammes ont été circonscrits au 6e étage, principalement près des chambres no 624 et no 628. Le 5e étage subit d’importants dommages causés par l’eau utilisée par les pompiers pour éteindre le feu.

Dans la mesure du possible, l’entrepreneur Dubeau a formé des équipes distinctes pour séparer les travaux de reconstruction liés au sinistre de ceux qui s’occupaient de la rénovation des chambres qui n’avaient pas été touchées par le sinistre. Les parties révisaient les factures en cours de route.

Mesures compensatoires

Le représentant de l’assurée indique avoir demandé à plus d’une reprise aux assureurs si la méthode employée pour soumettre sa réclamation de mesures compensatoires convenait. Ce n’est qu’en février 2021 que les assureurs lui ont répondu à ce sujet.

En date des plaidoiries, les mesures compensatoires réclamées par l’hôtel se chiffraient à 813 394,89 $, soit la différence entre le montant estimé par l’assurée et la somme reconnue par les assureurs.

La juge Cossette analyse les différents éléments de la réclamation de la demanderesse et accorde une somme de 93 704,29 $, à laquelle s’ajoute 228 725,88 $ que les assureurs acceptent de payer, pour un total de 322 430,17 $.

Mise aux normes

Plus de la moitié de la réclamation faite par le Clarendon reposait sur des indemnités refusées par les assureurs totalisant 1,4 M$, pour la désuétude, les défauts cachés, les non-conformités et autres motifs. L’hôtel se base sur l’extension de garantie prévue à la clause 43.3 du contrat, intitulée Dispositions légales visant la construction, susceptible de couvrir certains coûts supplémentaires résultant de l’application de normes de construction après un sinistre. La clause excluait notamment l’application d’exigences auxquelles l’assuré devait déjà se conformer avant le sinistre.

La demanderesse allègue qu’elle ne pouvait « raisonnablement imaginer » devoir payer un tel montant « pour simplement retrouver un hôtel fonctionnel à la suite d’un sinistre, alors qu’il était fonctionnel avant ». Pour elle, ce résultat n’est pas celui auquel un assuré est en droit de s’attendre vu la « couverture exceptionnelle qu’elle pensait avoir souscrite pour un bâtiment historique remontant en partie au 19e siècle ».

Au paragraphe 316, le tribunal note que l’hôtel avait un système de plomberie de fonte fonctionnel. Le Clarendon ne souhaitait pas refaire la plomberie. En juin 2019, « le plombier a insisté pour que la plomberie de fonte soit entièrement refaite, à défaut de quoi il refusait de garantir les travaux exécutés par son équipe ».

La Cour rejette l’idée qu’une déficience préexistante puisse devenir couverte simplement parce qu’elle est découverte à l’occasion des travaux. « Le texte de la police est clair et ne nécessite pas une interprétation du tribunal », écrit la juge Cossette.

Le tribunal partage l’avis des assureurs. Le refus des sous-traitants d’accorder une garantie si les travaux de mise en conformité ne sont pas effectués, dans ce contexte, « n’est pas un risque assuré en vertu de la police et n’entraîne pas sa mise en œuvre ».

Le même raisonnement est appliqué pour la réclamation, refusée par les assureurs, pour la mise aux normes de l’électricité des étages du bâtiment qui n’ont pas été touchés par le sinistre. La réclamation concernant la mise en conformité avec les normes relatives à la sécurité en matière d’incendie a aussi été rejetée pour les mêmes motifs.

Le tribunal rappelle que le contrat d’assurance vise à indemniser les dommages d’un sinistre, et non pas à corriger les vices et les non-conformités présentes auparavant. « Le sinistre n’est que l’occasion de les découvrir », écrit la juge Cossette au paragraphe 401. Elle ajoute un peu plus loin : « Un assureur n’a pas à assumer les coûts d’une réparation qu’un assuré était obligé de faire avant le sinistre, en vertu de la loi. »

Près d’une quarantaine de factures que les assureurs ont refusé de payer faisaient aussi partie de la réclamation du Clarendon, pour un total de 129 554,50 $. Le tribunal analyse le détail de chacune d’elles et accueille une partie de celles-ci, pour un total de 34 316,65 $.

Valeur de remplacement du contenu

Une partie du jugement porte sur la valeur insuffisante de la limite souscrite par l’hôtel pour le contenu et l’application de la règle proportionnelle. La valeur de remplacement du contenu était évaluée à 2,11 M$, alors que le Clarendon disposait d’une couverture de 1,28 M$. Pour respecter l’exigence d’assurance à 80%, elle aurait dû détenir 1,68 M$ de couverture. Clarendon avait par ailleurs décidé de ne pas remplacer le contenu sinistré par des biens de même nature et qualité.

L’entreprise soutenait qu’une entente avec les assureurs lui permettait néanmoins d’obtenir une indemnisation plus importante. La Cour ne trouve pas de preuve suffisante d’une telle entente. Elle relève notamment des communications indiquant clairement que la valeur dépréciée serait payée initialement et que la valeur à neuf serait versée après remplacement. Cette partie de la réclamation est rejetée par le tribunal et l’indemnité déjà versée est jugée libératoire.

Au paragraphe 112, le tribunal indique être « sensible au fait que l’application de la règle proportionnelle soulève des concepts qu’il n’est pas aisé de saisir dans toutes leurs nuances aux premiers abords. À preuve, cette portion de l’audition a requis de longues explications. Cela dit, ce n’est pas en raison du fait que les représentants de l’assurée aient pu se méprendre sur ses conséquences qu’il s’ensuive que les termes clairs de la police doivent être écartés ou qu’une entente soit intervenue dans le sens allégué ».

Perte d’exploitation

Outre les quelque 5,5 M$ reçus par l’assurée pour couvrir ses pertes d’exploitation et les frais supplémentaires, l’hôtel réclamait une somme additionnelle de 522 044,54 $.

Chacune des parties a soumis son expertise sur le chiffre d’affaires de référence. Un écart de 384 122,95 $ subsistait entre les deux expertes, avant les frais supplémentaires. Le tribunal accorde 240 692,47 $ à l’assurée. Aucune autre somme n’est accordée au chapitre des frais supplémentaires.

La valeur des trop-perçus est révisée

Les assureurs réclamaient plus de 1,2 M$ dans leur demande reconventionnelle, car ils estimaient avoir payé des travaux qui n’étaient pas couverts. L’assurée reconnaissait devoir payer 497 578,28 $. L’écart entre les parties était de 712 341 $.

La juge Cossette analyse les réclamations diverses faites par les assureurs. Plusieurs réclamations sont rejetées faute de preuve prépondérante que les assureurs ont effectivement payé les travaux concernés. Le tribunal accueille une partie d’entre elles pour un total de 47 976 $.

Le tribunal condamne ainsi le Clarendon à payer aux assureurs la somme de 545 554,28 $. L’intérêt légal et l’indemnité additionnelle sont calculés à compter de la notification de la demande reconventionnelle des assureurs. Le tribunal ordonne la compensation entre les condamnations.

L’assurée devra assumer en totalité les frais d’expertise portant sur les indemnités refusées pour désuétude et défauts cachés, car le tribunal a rejeté ces éléments. Pour les frais de Jessome, les parties en assumeront chacune la moitié, vu le résultat mitigé des diverses réclamations. Chaque partie assumera ses frais pour les expertes qui ont témoigné sur la perte d’exploitation, car les deux expertises ont apporté un éclairage pertinent, selon le tribunal.