Les dégâts d’eau dans un immeuble en copropriété associés à la plomberie ou au bris d’équipement sont un vrai fléau. Ils représentent une part importante des pertes couvertes par les produits d’assurance habitation. Trois affaires récentes montrent que le syndicat n’arrive pas toujours à prouver la responsabilité du copropriétaire visé par la réclamation.

Dans ces litiges tranchés par la division des petites créances de la Cour du Québec, un dégât d’eau est survenu dans un immeuble en copropriété. Le syndicat de la copropriété poursuit le propriétaire de l’unité qui serait responsable des dommages. Le tribunal rejette la demande en indiquant qu’il n’y a aucune preuve que le défendeur a commis une faute.

Un drain instable

La première affaire retenue par le Portail de l’assurance a été entendue le 20 avril 2026 à Montréal par la juge Julie Philippe. Le syndicat réclame 13 333,47 $ aux défendeurs pour l’intervention d’urgence, les travaux d’assèchement et de reconstruction, de même que les honoraires extrajudiciaires.

Le 8 septembre 2023 à Montréal, une unité de l’immeuble est endommagée par un dégât d’eau. Selon l’enquête menée par le Syndicat des copropriétaires du Manoir II, le demandeur dans ce litige, la source de l’infiltration est le drain d’évacuation de l’unité 1406, où habitent les défendeurs, Reza Ahmadi et Parisa Reisi. Desjardins Assurances générales est intervenante volontaire dans ce litige.

Le drain était instable et nécessitait un remplacement, allègue le syndicat. Dans le rapport déposé par le demandeur, le plombier affirme que la plomberie présentait aussi une instabilité qui nécessitait son remplacement pour arrêter la fuite d’eau. Le syndicat ajoute que la situation était prévisible et que les défendeurs auraient dû effectuer les réparations requises avant que ne survienne le sinistre.

Dans sa décision rendue le 31 juillet 2026, le tribunal indique plutôt que la preuve ne permet pas une telle conclusion. Le représentant du syndicat qui a témoigné à l’audience n’avait pas la connaissance directe des faits et il se basait sur la documentation fournie par le syndicat. Ensuite, les pièces produites par le syndicat ne confirment pas la théorie à l’origine du litige.

Cause inconnue

L’entreprise Sinistrol a été mandatée pour réaliser les travaux d’urgence. Selon le tribunal, son rapport ne permet pas de connaître la cause réelle du sinistre. On y mentionne le drain d’évacuation de l’unité des défendeurs, mais on indique que le problème est réglé à l’arrivée des employés de la firme de restauration après-sinistre.

De plus, le rapport ne mentionne aucun dommage dans l’unité 1406. Les défendeurs confirment ce constat et « témoignent de façon très crédible » n’avoir effectué aucune réparation en lien avec ce sinistre.

Le syndicat produit la facture d’une entreprise, datée de quelques jours avant le sinistre après une intervention dans l’unité 1406. Le problème du drain y est mentionné. Le représentant du demandeur prétend que la facture a été acheminée aux défendeurs. Cela confirmerait que ces derniers étaient au courant de la situation.

Or, les copropriétaires de l’unité 1406 affirment ne pas avoir retenu les services de cette entreprise et ne pas avoir été informés du résultat de cette visite. Ils ont pris connaissance de cette facture lorsqu’elle a été produite par le demandeur. La facture est d’ailleurs faite au nom du syndicat.

Le tribunal conclut que les défendeurs ignoraient tout problème qui aurait pu causer un dégât d’eau dans l’unité voisine. Dans les circonstances, ils ne pouvaient savoir « qu’un geste était à poser de leur part, que ce soit pour entretenir ou réparer une pièce ». D’ailleurs, aucune réparation n’a été faite dans l’unité des défendeurs à la suite de ce sinistre.

Comme ils n’ont commis aucune faute, ils n’ont pas contrevenu à leur obligation d’entretenir les équipements de leur unité, estime le tribunal en rejetant la demande du syndicat.

Bris de tuyau

Dans la deuxième affaire, les parties ont été entendues le 7 avril 2026 à Montréal par la juge Johanne Gagnon, de la Cour du Québec. Le bris du tuyau d’alimentation d’une toilette est à l’origine du litige. La fuite d’eau est survenue le 5 août 2021.

Le demandeur est le Syndicat de la copropriété Les Jardins du Luxembourg Phase III. Il allègue que les copropriétaires, Guy Philippe Décarie et Michèle Long, doivent l’indemniser pour les dommages causés par la fuite d’eau. Les défendeurs sont assurés par Intact Compagnie d’assurance, qui est intervenante volontaire conservatrice dans ce dossier.

Les copropriétaires contestent la demande en disant n’avoir commis aucune faute pouvant engendrer leur responsabilité à l’égard des dommages résultant du sinistre. Ils soutiennent aussi que les montants réclamés sont exagérés. Le jugement ne précise cependant pas le montant qui leur est réclamée.

Dans son jugement du 6 août 2026, le tribunal rejette la demande du syndicat, en raison de la preuve « nébuleuse et contradictoire » quant à la cause de la fuite. La juge Gagnon traite de la présomption établie par l’article 1465 du Code civil du Québec, qui exige du gardien du bien de démontrer qu’il a agi en personne prudente et diligente et a pris les moyens raisonnables pour prévenir le fait générateur de dommages.

Rénovation en 2011

Le syndicat fonde sa réclamation sur le rapport d’un évaluateur d’une firme chargée de remettre les lieux sinistrés en bon état. L’expert y avance que la fuite d’eau a été provoquée par le tuyau d’alimentation situé derrière le mur où se trouve une toilette murale que les copropriétaires ont fait installer en rénovant leur salle de bain en 2011.

Les défendeurs arguent que la fuite provient plutôt de la longueur insuffisante du manchon d’évacuation, qui empêche celui-ci d’entrer dans le drain d’évacuation. Le plombier qu’ils ont consulté confirme que le joint étanche du manchon est possiblement fissuré.

Les experts des parties ne témoignent pas devant le tribunal, ce qui ne laisse à la juge Gagnon que leurs écrits à analyser. Celle-ci rappelle qu’elle n’est pas experte en plomberie et qu’elle ignore tout de la formation et des compétences des personnes qui ont rédigé ces documents à la demande des parties.

L’estimation de l’expert du demandeur comporte plusieurs fois les mentions « sous toutes réserves et sans préjudice ». Quant à la lettre fournie par l’expert des défendeurs, elle ne permet pas de conclure à qui appartiennent les pièces dont il est question ni s’il s’agit d’une déficience ou d’une erreur humaine lors de l’installation de la toilette.

Comme le syndicat n’a pas prouvé de façon prépondérante que la cause du sinistre résulte du bris d’un bien appartenant aux défendeurs, son recours doit échouer, selon le tribunal.

En sus, l’estimation faite par l’expert du demandeur précise que les dommages constatés « sont d’ordre soudain et accidentel ». En pareil cas, la responsabilité du copropriétaire n’est habituellement pas retenue en l’absence d’un geste fautif ou d’une négligence de sa part dans la garde du bien. La demande est rejetée et chaque partie assume ses frais de justice.

La laveuse usagée

La troisième affaire trouvée par le Portail de l’assurance a été tranchée par la juge Eliana Marengo, de la Cour du Québec, le 14 août dernier à Montréal. À la suite d’un dégât d’eau causé par le bris d’une laveuse, le syndicat réclame 10 689,85 $ à la copropriétaire pour couvrir les frais de sa franchise d’assurance et les frais de gestion du sinistre.

Dans ce dossier, le demandeur est le Syndicat des copropriétaires 1408 et 1410 Pauline-Julien, qui poursuit la défenderesse, Sara Morin. Desjardins Assurances générales est mentionnée comme intervenante volontaire conservatoire dans ce litige.

Le sinistre a eu lieu le 25 septembre 2024. Le rapport d’un expert soumis par la défenderesse confirme la défaillance de l’appareil, liée à l’usure normale et au vieillissement des composantes, ce qui a causé un bris mécanique.

Même si la laveuse a été acquise environ 13 ans plus tôt, la défenderesse déclare qu’elle n’a jamais aperçu les signes d’un tel bris. L’expert confirme que les composantes usées n’étaient pas visibles à l’œil nu et qu’il est plausible qu’elle n’ait pas eu connaissance de l’usure ou du problème.

« Bref, il est clair que la défenderesse n’a commis aucune faute en l’instance », écrit le tribunal dans son jugement du 26 août 2026. La juge Marengo énumère ensuite les dispositions pertinentes du Code civil du Québec applicables aux copropriétés, incluant l’article 1465 mentionné dans la deuxième affaire ci-dessus.

À l’article 1074.2 du Code civil, on précise que le syndicat ne peut recouvrer les sommes payées pour réparer le préjudice auprès du copropriétaire, sauf si ce dernier ou une autre personne ayant la garde du bien a commis une faute.

Le syndicat avait un intérêt assurable dans la partie privative de la défenderesse. Il avait la responsabilité de faire les réparations qui s’imposaient, ce qu’il a fait. En l’absence de faute de la défenderesse, les réparations décrites dans les pièces produites par le demandeur sont à ses frais, conclut le tribunal en rejetant la demande.